企業(yè)無償使用股東房產(chǎn)，首先想到的是房產(chǎn)稅。

　　財稅[2009]128號規(guī)定：“無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”說明納稅的主體是使用者。

　　這句規(guī)定注意其范圍，適用于無租使用其他“單位”的房產(chǎn)。那么，無租使用“個人”房產(chǎn)呢？比如使用自然人股東的房產(chǎn)呢？顯然不適用本規(guī)定。

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定：“產(chǎn)權所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”、“房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人”。即如果房產(chǎn)所有人不在房產(chǎn)所在地，就該使用人納稅。

　　那么，如果被無償使用的房產(chǎn)所有人是股東個人、且在本地，誰納稅呢？

　　藍老師觀點：如果由個人納稅，按《條例》規(guī)定是沒有問題的。如果由使用人納稅也是沒有風險的，某個人在不在當?shù)?，并不是能查實的事，連什么叫“在當?shù)?rdquo;沒有準確定義。所以，想由誰交都行。

　　如果由使用人納稅，使用人是納稅義務人，那么稅款就可以在使用人稅前扣除，自己按劃算的選擇處理。

　　結論就是：不論股東是個人還是單位，無租使用股東的房產(chǎn)，由使用者按余值交房產(chǎn)稅，并計入使用人的損益扣除。

　　這樣，第一個問題就出現(xiàn)了。

　　企業(yè)無租使用股東房產(chǎn)后，對房產(chǎn)進行了改良，比如改變了結構、增加了功能，這個改良支出，計不計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

　　顯然改良支出不納房產(chǎn)稅。因為這是使用者的行為，不是房東的行為，使用者對房屋沒有所有權，對無所有權的房產(chǎn)進行裝修、改良，應該計入“長期待攤費用”。與房產(chǎn)原值搭不上邊。

　　果真如此嗎？竟然錯了！

　　先看房產(chǎn)稅政策，財稅〔2008〕152號

　　一、關于房產(chǎn)原值如何確定的問題

　　對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　這個規(guī)定要點有三：①原值按“會計制度核算”，②原值不一定計在“固定資產(chǎn)”賬簿上，③納稅人若錯誤應該調(diào)整。

　　所以，正確納稅就必須計算出：按會計制度，這個房產(chǎn)的原值包不包括改良支出。

　　因為改良支出改變了結構、增加了功能，能夠?qū)е陆?jīng)濟利益流入，符合固定資產(chǎn)確認條件，所以應該資本化。故如果此房產(chǎn)是公司所有的房產(chǎn)，則改良支出應該計入原值之中。

　　但是，無償占用的房產(chǎn)、或者有償租入的房產(chǎn)，所有權不在公司，連資產(chǎn)本身都不是公司的，改良支出又依附在哪兒呢？

　　這種關于無所有權固定資產(chǎn)不按資產(chǎn)核算的慣例，其實是錯的。2018年新修訂的《租賃準則》要求對經(jīng)營租入的固定資產(chǎn)確認為使用權資產(chǎn)，即，凡是租入的固定資產(chǎn)，都應該按資產(chǎn)列報。

　　新《租賃準則》為什么要把事情搞這么復雜？仔細一分析才會發(fā)現(xiàn)，原來是一直使用的老《租賃準則》錯了。

　　《會計準則-基本準則》對資產(chǎn)的定義是：“資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源”，注意，“擁有或者控制的”，不一定必須要有所有權，只要能控制的，就是資產(chǎn)。

　　再看《固定資產(chǎn)準則》對固定資產(chǎn)的定義是

　　第一條根據(jù)《基本準則》，制定本準則。

　　第三條固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：

　?。ㄒ唬樯a(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的；

　　《固定資產(chǎn)準則》用的是“持有”二字，持有強調(diào)的就是在用的意思，而不論其是否掌握所有權?？紤]到它是按《基本準則》制定的，所以其“持有”二字包含的也是擁有或控制的意思。

　　如此說來，不論是租入還是白占的固定資產(chǎn)，只要自己持有可以使用，都滿足固定資產(chǎn)定義，都應該按固定資產(chǎn)核算！

　　真正把握了會計準則的思想和原則，對此并不難理解。難理解的反而是，為什么以前做錯了。

　　進一步分析，按《固定資產(chǎn)準則》，白占的固定資產(chǎn)、無租使用的固定資產(chǎn)，也都是公司的固定資產(chǎn)。那么其改良支出，符合固定資產(chǎn)定義，當然應該計入原值之中。

　　順理成章的結論就出來了：改良支出就算你沒有計入“固定資產(chǎn)”科目，也應該計入房產(chǎn)稅計稅基礎。作為后續(xù)支出，它滿足房產(chǎn)這個固定資產(chǎn)的確認和定義。

　　白占一個固定資產(chǎn)，該怎么核算呢？

　　以往的經(jīng)驗，白占的固定資產(chǎn)，所有權并不屬于公司，所以會計一般不予核算。