一、國(guó)有土地和集體土地的劃分

　　城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　【政策依據(jù)】《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條

　　二、拆遷時(shí)適用的法規(guī)

　　2011年1月21日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令，公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。國(guó)務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人為此接受了記者的采訪(fǎng)。在采訪(fǎng)中回復(fù)“條例為什么沒(méi)有對(duì)征收集體土地作出規(guī)定？”的問(wèn)題時(shí)，答復(fù)“國(guó)有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的”。

　　國(guó)有土地上的房屋征收由《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》調(diào)整；集體土地征收是由《中華人民共和國(guó)土地管理法》調(diào)整。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取代了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。以下為問(wèn)答的內(nèi)容：

　　問(wèn)：條例為什么沒(méi)有對(duì)征收集體土地作出規(guī)定？

　　答：有意見(jiàn)認(rèn)為，條例應(yīng)一并解決集體土地和房屋征收問(wèn)題。從我們調(diào)查了解的情況看，現(xiàn)在矛盾突出的確實(shí)主要在集體土地征收方面，但國(guó)有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過(guò)行政法規(guī)對(duì)征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。我們將會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊對(duì)土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定作出修改，由國(guó)務(wù)院盡早向全國(guó)人大常委會(huì)提出議案。

　　三、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）補(bǔ)償項(xiàng)目

　　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　【政策依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

　　（二）補(bǔ)償方式及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

　　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　1.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　2.搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償

　　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

　　3.停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

　　對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　【政策依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條、二十一、二十二、二十三條

　　四、集體土地征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）補(bǔ)償項(xiàng)目

　　征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

　　（二）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　1.土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)

　　（1）征用耕地的

　　征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

　　（2）征用其他土地的

　　征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　（3）土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)增加的規(guī)定

　　依照上述規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

　　國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.附著物和青苗補(bǔ)償

　　被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

　　【政策依據(jù)】《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第二十八號(hào)）第四十七條

　　五、拆遷補(bǔ)償中收回土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅政策

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹档耐ㄖ罚▏?guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）明確，(國(guó)稅函〔2008〕277號(hào))中關(guān)于縣級(jí)以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。

　　六、拆遷補(bǔ)償涉及的增值稅問(wèn)題分析

　　（一）取得拆遷補(bǔ)償款的

　　財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3（三十七）規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形免征增值稅。《全國(guó)推開(kāi)營(yíng)改增業(yè)務(wù)操作指引》對(duì)本條的解讀中明確，本條是對(duì)《關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹?amp;gt;的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）中無(wú)形資產(chǎn)稅目注釋的調(diào)整。《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹分幸?guī)定，對(duì)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。在營(yíng)改增試點(diǎn)政策設(shè)計(jì)時(shí)，考慮土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，滿(mǎn)足征收增值稅的各個(gè)征稅要素，不應(yīng)排除在征稅范圍之外。但同時(shí)考慮到上述土地轉(zhuǎn)讓行為的特殊性，給予了增值稅免稅政策。

　　依據(jù)上述規(guī)定，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，因拆遷取得符合規(guī)定的土地補(bǔ)償價(jià)款，可以免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的其他的補(bǔ)償費(fèi)是否免征，目前政策并不統(tǒng)一。

　　建議參考：

　　1.重慶市國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增政策指引（一）納稅人的車(chē)庫(kù)、辦公樓等不動(dòng)產(chǎn)被政府征收了用于統(tǒng)一市政規(guī)劃，從政府取得的拆遷補(bǔ)償款，是否要征收增值稅？

　　回復(fù)：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)（包括土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

　　2.湖北國(guó)稅解答：“納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的補(bǔ)償收入能否免征增值稅？

　　納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅。”

　　3.北京國(guó)稅解答：“企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補(bǔ)償和一部分現(xiàn)金補(bǔ)償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補(bǔ)償?shù)姆课葑鲀r(jià)加上取得的現(xiàn)金補(bǔ)償收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)繳納增值稅？被拆遷企業(yè)獲得的補(bǔ)償房屋對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以抵扣？

　　答：取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。取得的補(bǔ)償房屋若可以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的。”（注：紅字部分錯(cuò)誤。2020年7月1日納稅服務(wù)熱線(xiàn)12366（全國(guó)業(yè)務(wù)）回復(fù)，經(jīng)工單請(qǐng)示總局，明確答復(fù)如下：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于可以從銷(xiāo)售額中扣減的項(xiàng)目，只能差額計(jì)稅，就算取得專(zhuān)用發(fā)票，也不得進(jìn)項(xiàng)抵扣）

　　4.（6月17日北京）農(nóng)村集體土地因拆遷建設(shè)，收到的拆遷補(bǔ)償款，如何繳納增值稅？

　　答：《中華人民共和國(guó)憲法》第十條及《中華人民共和國(guó)土地法》第八條均規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，因此村集體（村委會(huì)）經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)審批出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補(bǔ)償收入，應(yīng)依照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件中“對(duì)土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅”的規(guī)定執(zhí)行。

　　5.福建國(guó)稅解答：12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)答（4.25）-福建10.個(gè)人因房屋拆遷取得拆遷補(bǔ)償款是否免征增值稅？

　　答：拆遷補(bǔ)償款不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520）規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。

　　6.福建國(guó)稅解答：個(gè)人因房屋拆遷取得拆遷補(bǔ)償款是否免征增值稅

　　答：拆遷補(bǔ)償款不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。

　　7.云南國(guó)稅解答：某酒店因縣政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā)被拆遷，回遷前每年政府補(bǔ)助一定的拆遷安置費(fèi)，企業(yè)取得的拆遷安置費(fèi)是否征收增值稅，如何開(kāi)票？

　　答：該企業(yè)取得由政府支付的拆遷安置費(fèi)，不屬于向縣政府銷(xiāo)售應(yīng)稅服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，不征收增值稅。對(duì)方需要提供票據(jù)的，按《云南省財(cái)政廳國(guó)稅局地稅局關(guān)于會(huì)計(jì)核算憑證有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2013年第3號(hào)）辦理。

　　8.山西國(guó)稅解答：《稅收政策問(wèn)題解答》（2018年第1期）第1問(wèn)：企業(yè)取得政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收增值稅，是否需要開(kāi)具增值稅發(fā)票？

　　答：按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于增值稅的征稅范圍，因此，企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)不征收增值稅，不開(kāi)具發(fā)票。

　　筆者以為重慶、北京、湖北的解答比較符合現(xiàn)行法律法規(guī)；認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)不屬于增值稅征稅范圍的解答，不符合《全國(guó)推開(kāi)營(yíng)改增業(yè)務(wù)操作指引》關(guān)于財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3（三十七）解讀中關(guān)于“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，滿(mǎn)足征收增值稅的各個(gè)征稅要素，不應(yīng)排除在征稅范圍之外”，給予“增值稅免稅政策”的規(guī)定。

　　（二）支付拆遷補(bǔ)償款的

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

　　【政策依據(jù)】《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)、財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第一條

　　上述內(nèi)容總結(jié)如下圖：

　　房支付的拆遷費(fèi)用，如果取得專(zhuān)用發(fā)票，能否抵扣是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的？我們先來(lái)看北京國(guó)稅的解答。

　　問(wèn)：“企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補(bǔ)償和一部分現(xiàn)金補(bǔ)償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補(bǔ)償?shù)姆课葑鲀r(jià)加上取得的現(xiàn)金補(bǔ)償收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)繳納增值稅？被拆遷企業(yè)獲得的補(bǔ)償房屋對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以抵扣？

　　答：取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。取得的補(bǔ)償房屋若可以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的。

　　對(duì)上述答復(fù)的分析探究：

　　（一）如果取得專(zhuān)票可以抵扣，會(huì)存在一筆拆遷支出對(duì)增值稅兩種影響的可能

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人支付給政府地價(jià)款中包含的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用取得的是財(cái)政票據(jù)，不存在進(jìn)項(xiàng)抵扣的問(wèn)題。向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，若取得專(zhuān)用發(fā)票，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條第二款的規(guī)定，允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。若適用北京稅務(wù)的上述答復(fù)，有可能會(huì)出現(xiàn)同樣一筆拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出對(duì)增值稅的兩種影響：一是憑取得對(duì)方開(kāi)具的專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣；二是憑拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料，從銷(xiāo)售額中抵減。

　　（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)給被拆遷者的房屋，屬于拆遷費(fèi)用

　　為此筆者致電北京稅務(wù)12366，6月19日收到短信答復(fù)主要內(nèi)容是節(jié)選如下：參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2007〕768號(hào))第一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開(kāi)具(代開(kāi))的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷(xiāo)售額時(shí)扣除。

　　筆者認(rèn)為取得專(zhuān)票的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不認(rèn)定為拆遷費(fèi)用不妥。一是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。也就是說(shuō)貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都屬于拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；二是北京稅務(wù)答復(fù)中“取得的拆遷補(bǔ)償款（現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償）”認(rèn)為現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償都是拆遷補(bǔ)償款，也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)的房屋補(bǔ)償也是拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，這次的答復(fù)與以前的答復(fù)自相矛盾。

　　（三）憑專(zhuān)票抵扣和差額計(jì)稅是否可以二選一？否！

　　筆者再次質(zhì)疑上述答復(fù)，6月30日得到的答復(fù)是：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕140“在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。”的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用如果可以取得專(zhuān)用發(fā)票，可以憑發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣，也可以在銷(xiāo)售額中扣除。也就是說(shuō)，進(jìn)項(xiàng)抵扣和差額計(jì)稅可以二選一。

　　結(jié)合前續(xù)相關(guān)文件，筆者認(rèn)為這個(gè)“也”應(yīng)該是說(shuō)“向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”可以，向“其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。為此筆者再次致電納稅服務(wù)熱線(xiàn)12366（全國(guó)），2020年7月1日納稅服務(wù)熱線(xiàn)12366（全國(guó)業(yè)務(wù)）回復(fù)，經(jīng)工單請(qǐng)示總局，明確答復(fù)如下：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于可以從銷(xiāo)售額中扣減的項(xiàng)目，只能差額計(jì)稅，就算取得專(zhuān)用發(fā)票，也不得進(jìn)項(xiàng)抵扣。

　　七、土地增值稅

　　（一）取得的拆遷費(fèi)用

　　1.拆遷中取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入應(yīng)納土地增值稅

　　轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　【政策依據(jù)】《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條、第五條

　　據(jù)此規(guī)定拆遷補(bǔ)償無(wú)論是貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入均應(yīng)按照規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。需要注意的是目前轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物才屬于土地增值稅征稅范圍，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　2.因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要轉(zhuǎn)讓有免稅的規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用（收）、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán),免征土地增值稅。

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本法規(guī)免征上地增值稅。

　　符合上述免稅法規(guī)的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

　　財(cái)稅〔2006〕21號(hào)第四條，關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題規(guī)定，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱(chēng)：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11129902，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2006〕21號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

　　（1）《納稅人減免稅申請(qǐng)核準(zhǔn)表》1份。

　　（2）減免稅申請(qǐng)報(bào)告。

　　（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬資料復(fù)印件。

　　（4）政府依法征用、收回土地使用權(quán)文件復(fù)印件。

　　因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免（減免性質(zhì)代碼：11129905，政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》），應(yīng)報(bào)送：

　　（1）《納稅人減免稅申請(qǐng)核準(zhǔn)表》1份。

　　（2）減免稅申請(qǐng)報(bào)告。

　　（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬資料復(fù)印件。

　　（4）政府征用、收回土地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議復(fù)印件。

　　【政策依據(jù)】《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條、財(cái)稅〔2006〕21號(hào)、《全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》

　　（二）支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的范圍

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以作為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

　　【政策依據(jù)】《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條

　　2、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

　　（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　【政策依據(jù)】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條

　　八、企業(yè)所得稅

　　（一）取得的政策性搬遷補(bǔ)償收入的處理

　　企業(yè)取得的政策性搬遷（不包括企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷）補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。具體包括：

　　（一）對(duì)被征用資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償；

　　（二）因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償；

　　（三）對(duì)停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償；

　　（四）資產(chǎn)搬遷過(guò)程中遭到毀損而取得的保險(xiǎn)賠款；

　　（五）其他補(bǔ)償收入。

　　企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。

　　【政策依據(jù)】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）

　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出，指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　【政策依據(jù)】《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十七條

　　九、其他稅費(fèi)

　　（一）個(gè)人所得稅

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

　　上述“國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法”，是指拆遷方面的規(guī)定，并不是指具體的哪部法律法規(guī)或規(guī)章。

　　（二）契稅

　　2012年12年16起執(zhí)行的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　該規(guī)定的前續(xù)文件為財(cái)稅〔2005〕45號(hào)，該文件的第二條規(guī)定，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)后，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，筆者認(rèn)為財(cái)稅〔2012〕82的修改，就是據(jù)此規(guī)定，區(qū)分不同的情況，作出的進(jìn)一步適應(yīng)性的規(guī)定。