房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓地下人防車(chē)位使用權(quán)，應(yīng)如何開(kāi)具發(fā)票？筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓地下人防車(chē)位使用權(quán)，應(yīng)開(kāi)具“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，而非“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”發(fā)票。

　　近日，業(yè)主王先生從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處，購(gòu)買(mǎi)一個(gè)地下停車(chē)位，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《地下停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。王先生依約支付了15萬(wàn)元的車(chē)位款后，開(kāi)發(fā)商向其開(kāi)具“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”的增值稅發(fā)票。對(duì)此，王先生感到疑惑：明明是購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位，為什么發(fā)票卻開(kāi)成租賃？

　　要解答王先生的疑問(wèn)，還得從地下人防車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題說(shuō)起。

　　車(chē)位無(wú)產(chǎn)權(quán)能否轉(zhuǎn)讓

　　實(shí)務(wù)中，由于人防設(shè)施無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，大家也就約定俗成地認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不能銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位。于是，其收入就只能界定為租金收入，發(fā)票也按照“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”開(kāi)具。

　　不過(guò)，在人防車(chē)位是否可以轉(zhuǎn)讓這個(gè)問(wèn)題上，《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。《中共中央國(guó)務(wù)院中央軍委關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》（中發(fā)〔2001〕9號(hào)）第十七條進(jìn)一步明確，明晰人民防空設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，把使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)推向市場(chǎng)，有償出租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?a href="http://m.laderaranchdance.com/">長(zhǎng)沙代理記賬，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

　　根據(jù)上述規(guī)定，可以得出以下結(jié)論：從產(chǎn)權(quán)角度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享有人防設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，無(wú)權(quán)出售、轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施；從使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)角度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)人防設(shè)施，依法享有人防設(shè)施的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以對(duì)人防車(chē)位使用權(quán)有償出租、轉(zhuǎn)讓。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位的“使用權(quán)”是有法律依據(jù)的，是合法有效的民事法律行為，該行為不因其不享有人防設(shè)施的產(chǎn)權(quán)而無(wú)效。

　　轉(zhuǎn)讓使用權(quán)是租賃嗎

　　實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的《地下停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，通常會(huì)對(duì)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限作出約定，一般為20年，且期滿(mǎn)后由業(yè)主繼續(xù)使用；或者約定車(chē)位使用年限與業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限等同。因此，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，該合同轉(zhuǎn)讓了人防車(chē)位的使用權(quán)且明確約定了期限，應(yīng)判定為租賃合同，發(fā)票應(yīng)開(kāi)具為“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”。

　　這一判斷值得商榷。《合同法》明確，租賃合同指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同區(qū)別于買(mǎi)賣(mài)合同的根本特征是租賃合同終止時(shí)，承租人必須返還租賃物。但在該案例中，租賃期限屆滿(mǎn)，業(yè)主無(wú)需向開(kāi)發(fā)商返還人防車(chē)位，而且還可以繼續(xù)使用。正是基于這一點(diǎn)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。即，稅法從實(shí)質(zhì)重于形式的角度，將轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)的業(yè)務(wù)判定為是一項(xiàng)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)而非租賃業(yè)務(wù)。