土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，作為房地產開發企業外部成本來說，土地增值稅是影響房地產項目收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費保證企業收益，是房地產開發企業需要重點思考的問題。房地產開發企業在土地增值稅清算工作中,應該搞清楚扣除項目的相關規定,把握清算政策的界定標準,本期華稅文章將對此進行梳理。

　　一、清算單位

　　《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）第三條規定，《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條規定，土地增值稅的清算單位包括以下兩個方面：

　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　由于土地增值稅是地方稅，各省、自治區及直轄市根據自身房地產開發行業的特點，發布了適用于本地區房地產開發項目的清算政策。例如，《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規[2015]8號）第一條規定，土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于國家有關部門批準分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。對開發周期較長，納稅人自行分期的開發項目，可將自行分期項目確定為清算單位，并報主管稅務機關備案。對同一宗地塊上的多個批準項目，納稅人進行整體開發的，可將該宗土地上的多個項目作為一個清算單位，并報主管稅務機關備案。《江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅有關政策的公告》（蘇地稅規[2016]7號）第一條將“‘關于土地增值稅清算單位’中‘對同一宗地塊上的多個批準項目，納稅人進行整體開發的，可將該宗土地上的多個項目作為一個清算單位，并報主管稅務機關備案’”的內容廢止。根據上述兩個文件，房地產企業自行分期項目可以確定為清算單位。

　　《北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地[2007]325號）第四條規定，對于一個房地產開發項目，在開發過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。

　　北京市土地增值稅征管實務中，在商品房取得預售款項前，以發改委的項目審批到主管稅務機關進行備案，核定預征率按項目預繳土地增值稅。在項目銷售比例達到85%以上時，稅務機關向企業下達清算通知書，按照整體項目進行土地增值稅清算，不要求分期清算。房地產企業可根據項目的實際情況測算分期清算的應納稅額，若稅負低于整體項目的清算稅負，應向主管稅務機關提供分期開發的資料，申請分期清算土地增值稅。

　　二、利息扣除

　　在房地產項目開發過程中，由于很多企業自有資金不足，經常會選擇各種方式獲取資金，以保證項目的正常進行，主要包括銀行貸款、民間借貸等方式，通過這些方式獲取的資金，房地產企業在辦理土地增值稅清算時，已發生的利息支出可選擇按比例扣除或是據實扣除。

　　根據《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條的規定，

　　（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

　　（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。