土地增值稅和企業(yè)所得稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的兩大稅種，在成本扣除與收入確定方面有很多相同之處，但是兩者在諸多方面亦存在差異。筆者在西政資本公眾號2017年12月14日發(fā)布的推文《房地產(chǎn)開發(fā)項目全程稅務(wù)測算（一）—耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅》及2017年12月22日發(fā)布的推文《房地產(chǎn)開發(fā)項目全程稅務(wù)測算（二）——增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅》中，讀者就土地增值稅和企業(yè)所得稅的測算的收入確定及成本扣除等問題提出了疑問，因前述文章尚未對該部分內(nèi)容進行詳細闡述，故本文特針對成本扣除部分作具體分析，以幫助讀者加深理解。

　　房地產(chǎn)企業(yè)無論是土地增值稅的清算還是企業(yè)所得稅的匯算清繳，都需要確定允許扣除的成本。成本的確定與稅額的高低存在著必然聯(lián)系，那么，兩個稅種之間對成本扣除究竟存在哪些差異呢？扣除時間、扣除原則以及扣除范圍是否一致？下文基于此三個問題分析兩者存在的差異，便于讀者全面把握。

　　一、土地增值稅與企業(yè)所得稅成本扣除時間不同

　　土地增值稅采取了預(yù)征稅款，達到清算條件時，進行土地增值稅清算的做法；企業(yè)所得稅采取了對未完工收入乘以預(yù)計計稅毛利率計入應(yīng)納稅所得額，完工時對預(yù)計毛利進行納稅調(diào)整的做法。

　　土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算清繳時，可能會存在即使是同一個項目，時間上亦是不同的情況。那么，我們首先要確定其應(yīng)當清算、完工的時間。

　　（一）土地增值稅清算時間

　　土地增值稅清算分為應(yīng)當清算和可以清算兩種情形。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條土地增值稅清算條件的規(guī)定，符合以下情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　而在下列情況中，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　（二）企業(yè)所得稅中完工標準的確定

　　由于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)期長，預(yù)計毛利率與實際毛利率受市場和政策等多方面影響，多數(shù)情況是不一致的，因此完工標準的確定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為關(guān)心的根本性問題，也是核心問題。

　　根據(jù)規(guī)定，企業(yè)所得稅在開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。企業(yè)所得稅的計稅成本與完工標準息息相關(guān)，只有在開發(fā)產(chǎn)品完工以后，才可按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

　　（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用;

　　（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。

　　二、土地增值稅與企業(yè)所得稅計算原則不同

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)是年度稅制。現(xiàn)行企業(yè)所得稅關(guān)于房地產(chǎn)的規(guī)定，堅持了按照年度作為納稅期間的理念，不允許項目清算退稅，但是在實操中，還是能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)繳稅款的退稅或留抵。而土地增值稅的納稅期間則為整個項目的建設(shè)期。這是企業(yè)所得稅同土地增值稅的不同之處。其次，房地產(chǎn)企業(yè)是綜合稅制。企業(yè)所得稅按照年度來納稅，不同的樓盤只要是一個企業(yè)，都要統(tǒng)一計算稅率款，而土地增值稅按照項目清算，無論發(fā)生在哪個年度，只要是一個項目進行統(tǒng)一清算。

　　（一）土地增值清算原則