近年來，房地產開發方式日趨多樣化，開發過程中相關資料繁多、財務核算數據量大，給稅收征管尤其是土地增值稅清算工作帶來不小難度。同時，在當前稅收風險管理體系逐步完善的背景下，作為風險應對手段之一的納稅評估所起到的作用越發重要，但由于征納雙方信息不對稱，稅務機關很難針對該稅種形成有效的風險指標模型進行風險識別，影響了納稅評估效果。本文立足稅收征管實際，深入分析了當前土增清算環節在政策、征管方面存在的問題，以及制約納稅評估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相關建議。

　　一、當前土地增值稅清算工作面臨的問題

　　土地增值稅常被認為是基層稅務機關征管難度最大的稅種之一，實際工作中，土地增值稅清算審核面臨稅收立法不完善、征管監控難度大及企業利用政策漏洞避稅等問題，需要引起稅務機關的重視。

　　（一）政策法規有待進一步完善

　　1.政策規定滯后對當前征管工作難以形成有效支撐

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及為數不多的幾個規范性文件組成了總局層面政策體系，且大多頒布時間較早，隨著房地產經營形式的多樣化，難免出現不適應的地方。如對于售后回租行為，稅企雙方很容易產生意見分歧。實際操作中，各地出臺相應具體執行政策，地方性差異較為明顯，造成稅負不公。因土地增值稅尚未立法，各地房地產開發情況不盡相同，總局常以《通知》、《批復》等形式針對土地增值稅征管過程中的問題做出規范，存在政策滯后性，給基層清算審核工作帶來困難。

　　2.政策依據不足不利于基層操作執行

　　土地增值稅同企業所得稅在收入歸集、成本核算方面具有一定相似度，但企業所得稅核算范圍廣泛，土地增值稅只是截取房地產企業銷售行為產生的收入和相對應的成本，要求應當更為精準，但相對的政策依據較企業所得稅少之又少。例如：開發成本主要在受益對象間分攤，但稅企雙方對受益原則判定標準不一，對土地增值稅計算結果產生較大差別。尤其針對清算單位和非清算單位之間的成本分攤，長沙代理記賬，稅企雙方分歧很大，甚至出現“討價還價”的現象，影響稅法剛性。此外，現行利息支出政策留給納稅人太大操作空間，非房地產開發企業不動產投資涉稅政策不明確。

　　3.納稅評估數據不充分影響風險應對效果

　　鑒于土地增值稅清算數據繁多、業務復雜，房地產開發企業往往借助中介機構來完成清算申報。《國家稅務總局關于規范涉稅鑒證服務嚴禁強制代理的通知》（稅總函〔2014〕220號）出臺后，各省市均取消房地產開發企業向稅務機關報送清算鑒證業務電子工作底稿。而風險管理系統是通過采集利用征管數據，搭建風險指標模型，識別疑點納稅人，進而應對風險。因此，針對清算業務風險管理系統缺乏有效數據支撐，作為風險應對手段之一的納稅評估，則很難發揮其應有作用。

　　（二）土地增值稅征收管理環節薄弱

　　1.缺乏對土地增值稅全鏈條的有效監控

　　房地產行業開發經營具有自身特點，相比其它行業建設周期長，投資數額巨大，開發形式多樣。目前基層稅務機關對土地增值稅的管理集中在清算審核環節，對項目的投資規模、完工進度、樓盤銷售等情況掌握不足，甚至對預繳稅款也以企業自行申報為準，前期征管力度較弱。此外，稅務部門與財政、國土、建設、規劃、房產部門的信息傳遞不夠及時，無法通過第三方信息的反饋及時發現房地產開發企業在項目建設及銷售期間的問題，前期征管的滯后性直接造成后續清算審核的被動局面。

　　2.缺乏房地產項目建設專業知識

　　稅務部門普遍缺乏建造師、評估師等專業人才，難以發現土地增值稅清算中的隱性問題。例如某企業清算報告中綠化成本遠高于正常水平，在確定合理扣除范圍時，企業提出因季節原因導致綠化樹木未能成活，進行了二次購買，且該樹種養護費用也高于普通樹木。清算審核中，綠植在該季節的成活率、養護成本不確定都給實際工作帶來困難，要求稅務人員在準確掌握稅收政策的同時，要了解房地產前期開發設計、基礎設施、建筑安裝等各方面專業知識，以準確識別扣除金額的合理性。

　　3.稅企雙方業務能力存在差距

　　由于土地增值稅計算的特殊性和復雜性，大部分納稅人都是委托中介機構進行代理清算申報。受經濟利益的驅動，中介機構所整理的清算資料和鑒證報告都是維護納稅人的利益，鑒證報告漏洞和錯誤較多，清算申報質量不高。并且，中介機構專業性強且掌握第一手資料，稅務機關在中介機構編輯整理過的涉稅資料基礎上開展復核工作，加大了信息不對稱性，清算復核效果受到影響。稅務機關清算部門多為臨時機構，由相關部門抽調人員組成，機構穩定性和業務處理能力相對薄弱。

　　4.缺乏大數據指標支撐