預征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻地流入國庫而采取的預先征收土地增值稅的辦法，通常按銷售收入的一定比例征收。需要重點提示的是，土地增值稅清算項目并非皆可預征，房企在以下特殊情形下，可以不預征土地增值稅。

　　一是當地稅務機關規定不預征土地增值稅；

　　二是營業稅改增值稅后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅；

　　三是房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，土地增值稅預征的計征依據為預收款減去應預繳增值稅稅款的余額；

　　四是對未按預征規定期限繳納稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起加收滯納金。

　　對于預征土地增值稅，國家財稅部門只是作了原則性的規定，具體執行則是依據各省市稅務機關的政策法規來進行。對于確定暫不清算的可清算項目，主管地稅機關應定期作出評估，根據項目情況、稅收收入進度情況、清算審核工作安排情況確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。

　　納稅人接到地稅機關清算申報通知后，停止該項目土地增值稅預繳。筆者經歸納梳理，確認土地增值稅暫不預征的十種特殊情形，供房企納稅人計算申報預繳土地增值稅時參考和借鑒。

　　情形一北京：保障性住房暫不預征土地增值稅

　　《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》（2013年第3號）規定，房地產開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。

　　保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房（含比照經濟適用住房、限價商品房管理）等具有保障性質的各類住房。此外，北京、上海、廣州、天津、遼寧、山東、福建、湖北、四川等省市均明確規定保障房暫不預征土地增值稅。

　　情形二廣州：經濟適用住房不實行預征土地增值稅

　　經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。納稅人承建經政府有關部門認定的經濟適用住房不預征土地增值稅，竣工決算后，按規定免征土地增值稅。

　　如《廣州市地方稅務局關于我市土地增值稅預征率的公告》（廣州市地方稅務局公告2015年第12號）第一條第四款明確，對符合廣州市人民政府“廉租住房”、“公共租賃住房”及“經濟適用住房（含解困房）”規定的房地產開發項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規定進行清算。

　　情形三武漢：預售工業園區內廠房車間經審批土地增值稅暫不預征

　　《武漢市地稅局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》（武地稅發〔2010〕62號）第一條第三款明確了土地增值稅預收管理的問題：納稅人預售新建經濟適用房或工業園區內廠房車間，應填報《預售經濟適用房或工業園內廠房車間收入不預征土地增值稅審批表》，經主管稅務機關稅政部門審批后，土地增值稅暫不實行預征，在土地增值稅清算時據實征收。對新建經濟適用房或工業園內廠房車間項目中的其他房地產，應分開核算，并按規定預征土地增值稅；凡未分開核算的，對該項目一律按規定預征土地增值稅。

　　情形四寧波：村民拆遷安置房經批準暫不預征土地增值稅

　　《關于進一步加強房地產開發項目土地增值稅清算工作的通知》（甬地稅二〔2009〕104號）第一條規定，對經濟適用房、廉價房、村民拆遷安置房等實行政府指導價且增值率明顯低于土地增值稅起征點的項目，經納稅人申請，由主管稅務機關批準后可暫不預征土地增值稅。其余房地產開發項目必須按規定先實行預征，待符合清算條件時再進行結算。

　　情形五重慶：政府實施的征地（拆遷）安置房項目不預征土地增值稅

　　《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》（2014年第9號）第四條第四款規定，以下類型的房地產項目，對住宅轉讓不預征土地增值稅：

　　1．棚戶區或危舊房改造安置房項目；

　　2．經濟適用房項目；

　　3．政府實施的征地（拆遷）安置房項目；

　　4．符合國家規定的其他保障性住宅項目。

　　情形六河南：安居工程住房預收房款暫不預征土地增值稅