房地產項目收購一般分為兩類，長沙工商稅務，收購在建工程和收購項目公司股權。在收購在建工程的過程中，收購方取得未竣工的在建工程繼續進行開發，支付的項目收購款能否在土地增值稅清算時進行加計扣除，是一個很重要的關鍵點，因為這直接影響收購時的價格。如果考慮到將來土地增值稅清算時不能進行加計扣除，則相當于在收購時增加了一筆潛在的稅收成本。下面筆者將就此試作簡要分析。

　　針對這一問題，筆者認為首先需要搞清以下問題：

　　一、土地增值稅清算時可以加計的扣除項目包括哪些項目？

　　二、項目收購款包含哪些內容？

　　一、土地增值稅清算時可以加計的扣除項目包括哪些項目？

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條規定，計算增值額的扣除項目為：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地和新建房及配套設施的成本；（三）開發土地和新建房及配套設施的費用；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）（二）項計算的金額之和，加計20％的扣除。

　　從上述法規可以看出，進行加計扣除的項目只有“（一）取得土地使用權所支付的金額”和“（二）開發土地和新建房及配套設施的成本”兩項，并未提及項目收購款。

　　二、項目收購款包括哪些內容？

　　項目收購款實際上包括收購的在建工程的土地價格和轉讓方投入房屋建設的資金以及合理的利潤。在建工程的土地價格是收購時該土地的市場價格，該土地的市場價格包含轉讓方在初始取得土地使用權所支付的金額，且通常收購時的土地價格高于初始取得時支付的金額。

　　項目收購款中包含取得土地使用權所支付的金額和開發新建房的成本，但又非項目收購方直接為取得土地和建設房屋所支付的金額，所以項目收購款能否在土地增值稅清算時能否加計扣除一直存在爭議。針對這個問題，各地稅務局的執行口徑也不相同。

　　三、各地稅務局的執行口徑

　　1.允許加計扣除的地區：

　　①青島市

　　《山東省青島市地方稅務局關于印發<房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號)第五條：

　　“五、對整體購買未竣工的房地產開發項目后，進行后續開發建設，完成后再轉讓房產的，其扣除項目是否允許加計扣除？

　　答：對納稅人整體購買未竣工的房地產開發項目，然后投入資金繼續建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

　　（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

　　（二）改良開發未竣工房地產的成本；

　　（三）房地產開發費用；

　　（四）轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加、地方教育附加；

　　（五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。”

　　2.不允許加計扣除的地區：

　　①天津市

　　《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2016年第25號）第七條：

　　“七、關于受讓的在建工程再轉讓清算時的扣除問題

　　受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據實扣除，但不能加計扣除，后續投入的各項開發成本及費用按照土地增值稅清算的有關規定處理。”

　　②南寧市

　　《南寧市地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關政策問題的通知》（南地稅發[2014]103號）第七條

　　“七、關于購置未竣工房地產項目進行再開發銷售的加計扣除問題

　　房地產開發企業整體購置未竣工房地產開發項目后，再投資建設后轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產開發項目的價款作為開發成本扣除，但不得作為房地產開發費用及房地產開發企業加計20%扣除的基數。”

　　③浙江省

　　《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2014年第16號）第四條：

　　“四、購買在建項目進行繼續建設再轉讓的扣除

　　房地產開發企業購買在建房地產開發項目后，繼續投入資金進行后續建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產開發成本加計20%扣除以及房地產開發費用按比例計算扣除的基數。后續建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規定執行。”