房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”）在拓寬投資渠道、盤活存量資產、推進房地產租售同權、促進房地產市場健康發展等方面具有重要意義。我國REITs經歷了從無到有、不斷探索的過程，正在逐漸成為社會各界關注的焦點。但在現行稅制下，我國REITs發展面臨稅收負擔重和重復課稅等方面的問題。本文通過研究相關國家和地區的經驗做法，指出了我國REITs相關稅收制度存在的問題，并提出相關稅收政策完善建議。

　　關鍵詞

　　房地產投資信托基金 國際比較 稅收政策

　　REITs是在交易所公開交易，通過證券化方式將具有穩定收益的不動產資產(包括基礎設施、商業地產等房地產項目)轉化為流動性強的投資基金份額的金融產品。REITs不僅能有效盤活存量資產、形成長期資金穩定供給機制、促進房地產市場健康發展，還能為廣大投資者提供風險低、收益穩定的投資產品，合理引導社會資本支持實體經濟穩定發展。

一、REITs在我國發展的基本情況

　　1960年，世界上第一只REITs產品在美國誕生。經過五十多年的發展，美國、新加坡、日本等國已經建立起了較為完善的REITs運行機制、法律制度及稅收制度，REITs也有力地促進了這些國家房屋租賃等房地產相關產業的健康、協調、可持續發展。

　　2005年12月

　　我國從2005年12月廣東越秀地產REITs在香港聯交所上市以來，REITs發展經歷了從無到有、不斷探索的過程。國家對REITs的正式表態是國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號)，文件提出“支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道”。

　　2009年

　　中國人民銀行牽頭的十一部委REITs協調小組首次研討會在上海成功召開。

　　2014年5月21日

　　“中信啟航專項資產管理計劃”成為我國首只在深交所掛牌交易的REITs產品。

　　2017年7月18日

　　住房和城鄉建設部、國家發展改革委等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），提出“鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）”。

　　REITs正在逐漸成為社會各界關注的焦點。但由于我國金融法律對REITs這一較新的金融產品還未出臺相關直接規定，所以目前國內還沒有真正意義上的公募REITs產品，長沙工商稅務，有少量探索面世的專項資產管理計劃可以稱之為準REITs產品。

　　我國REITs產品實際操作流程一般為：發行方（原有企業）將房地產目標資產劃轉至項目公司（Special Purpose Vehicle，SPV直譯為特殊目的公司，以下簡稱“項目公司”），由基金管理公司設立并管理私募基金，協助配合發行方完成資產的重組工作，其持有的私募基金一般以“股權+債權”的組合方式直接收購項目公司100%股權，從而持有目標資產，同時作為未來REITs的投資標的，然后私募基金再將REITs的投資標的面向投資者發售或定向募集發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金，并將房地產產生的租金收入等作為投資所得按一定比例分配給投資者。

　　我國REITs產品的上述操作流程主要可分為兩個階段：

　　第一，設立階段。REITs在設立階段主要包括資產劃轉和股權轉讓，資產劃轉指發行方將目標資產劃轉至項目公司，股權轉讓指私募基金收購項目公司股權。

　　第二，運營階段。REITs在運營階段主要包括項目公司持有并正常運營房地產產生的租金等收入，并將產生的租金收入等作為投資所得按一定比例分配給投資者。

二、國外REITs稅收制度比較

　　從國際范圍看，美國是發展最早也是全球REITs規模最大的市場。亞洲新興市場的REITs在2000年以后真正興起，現今也成長為國際上重要的REITs市場。REITs的發展離不開稅收制度的支持，雖然各國稅制不同，但都注重對REITs給予不同程度的稅收優惠。下面以美國、新加坡、日本的REITs稅收制度為例進行介紹。

　　（一）美國REITs稅收制度

　　美國對REITs及其稅收的相關制度性規定主要體現在《國內稅收法典》中。在REITs稅收優惠方面具體包括：REITs中的房地產租金收入用于分紅的部分可以稅前扣除，不繳納所得稅，未分配的部分征收公司所得稅；85%的普通所得和95%的凈資本利得中未分配的部分征收4%的消費稅；持有5%比例以下的投資者滿五年轉讓REITs的所得免稅。

　　（二）新加坡REITs稅收制度