在不同時期，由于商品房的市場供求在改變，價格也會隨之波動。當市場的供給遠小于需求時，價格將一路上揚。但是房價一旦觸碰到政府管控的上限，有的開發商可能采取惜售的方法，捂盤待售。

　　然而，房價的上漲能否給開發商帶來凈利潤的增長，應當重點考慮房價上漲帶來的稅費增長因素，以及惜售期間的資金成本因素。所謂新常態分析，就是適應營改增的新環境，進行房價和稅費聯動的常態分析。

　　下面以房地產開發企業增值稅一般計稅項目為例，重點結合土地增值稅的特征，分三種情景進行房價和稅費聯動分析。

　　5.1房價上漲后增值率不突破20%的情景（限于普通住宅）

　　與其他開發產品不同的是，增值率不突破20%的普通住宅，享受免征土地增值稅的優惠。

　　5.1.1應用場景

　　某一般計稅項目A樓盤，普通住宅單方售價（含稅）13000元，單方地價4000元，單方開發成本（含稅）4500元，符合抵扣條件的單方進項稅額285.71元。

　　一、增值稅：從2018年5月1日起，銷售不動產的增值稅稅率調整為10%，同時一般計稅項目享受土地價款差額征稅，則：

　　應納增值稅＝（13000－4000）÷（1+10%）×10%－285.71＝532.47元

　　可比口徑稅負率＝532.47÷13000＝4.10%

　　二、城建稅及附加：假定項目所在地的綜合征收率為11.5%，則： 

　　應納城建稅及附加＝532.47×11.5%＝61.23元

　　三、印花稅：依據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)第四條規定，“對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。”實務中，如果《商品房銷（預）售合同》相關售價條款未進行價稅分離，應當按照合同所載價稅合計金額繳納印花稅，則：

　　應納印花稅＝13000×0.05%＝6.5元

　　四、土地增值稅：依據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號），同時參照《武漢市地方稅務局2017年土地增值稅業務培訓資料》相關解釋，土地增值稅清算時，轉讓房地產收入總額按照不含增值稅銷項稅額計算，假定房地產開發費用（期間費用）按土地成本和開發成本之和10%計算，則：

　　轉讓房地產收入總額＝13000÷（1+10%）＝11818.18元

　　扣除項目金額合計＝[4000+（4500－285.71）]×（1+10%+20%）+61.23+6.5＝10746.31元

　　增值額＝11818.18－10746.31＝1071.87元

　　增值率＝1071.87÷10746.31＝9.97%

　　應繳土地增值稅＝1071.87×30%＝321.56元

　　由于增值率未超過20%，享受免征優惠，免征土地增值稅321.56元。

　　五、企業所得稅：增值稅實行價外稅核算，因此企業所得稅應當按照不含增值稅收入確認，依據《增值稅會計處理規定》（財會[2016]22號）第二條（三）項之1點規定，享受差額征稅的土地價款抵減銷項稅額的部分應當對應沖減主營業務成本，那么：

　　營業收入＝13000÷（1+10%）＝11818.18元

　　營業成本＝[4000－4000÷（1+10%）×10%]+（4500－285.71）＝7850.65元

　　稅金及附加＝61.23+6.5＝67.73元

　　假定期間費用仍然按照土地成本和開發成本之和10%計算，則：

　　期間費用＝[4000+（4500－285.71）]×10%＝821.43元

　　營業利潤＝11818.18－7850.65－67.73－821.43＝3078.36元

　　假定未發生營業外收入和營業外支出，亦無其他納稅調整，則：

　　應納企業所得稅＝3078.36×25%＝769.59元

　　六、稅費合計和凈利潤

　　稅費總計＝532.47+61.23+6.5+0+769.59＝1369.80元

　　稅后凈利潤＝3078.36－769.59＝2308.77元

　　5.1.2場景分析

　　開發商通過市場調查，擬對A樓盤普通住宅捂盤待售，因此，對于待售期間增加的資金成本，以及未來銷售時間因漲價增加的稅費，需要進行綜合分析，以尋找一個合理的價格區間。

　　一、在假定成本費用不變的前提下，按照享受土地增值稅免征待遇，房價上漲后增值率不突破20%的要求，尋找未來銷售時間的價格高點，這個價格高點為14202.52元。這時，稅費和凈利潤情況分別如下：

　　1、應納增值稅641.79元，比單方售價13000元時增加109.32元；

　　2、城建稅及附加73.81元，比單方售價13000元時增加12.57元；

　　3、印花稅7.10元，比單方售價13000元時增加0.60元；

　　4、土地增值稅：增值額2151.90元，比單方售價13000元時增加1080.03元，增值率20%，繼續享受免征土地增值稅待遇；