某房地產開發企業分兩期開發，一期為公寓，二期為別墅。2017年，一期預售收入6000萬元；2018年上半年一期預售收入2000萬元，2018年6月30日一期完工，一期累計總成本6400萬元；二期實現預售收入10000萬元。請填寫2017版企業所得稅申報表A105010表并進行相應的會計處理。為計算簡便，本案例不考慮增值稅的稅會處理。

一、會計處理

（一）2017年

1.核算一期預售收入

借：銀行存款  6000

貸：預收帳款——一期  6000

2.預交土地增值稅

借：應交稅費——應交土地增值稅  120（=6000*2%）

貸：銀行存款 120

（二）2018年

1.核算二期預售收入

借：銀行存款  10000

貸：預收帳款——二期 10000

2.預交土地增值稅

借：應交稅費——應交土地增值稅200 

貸：銀行存款  200

3.一期收到預收帳款

借：銀行存款 2000

貸：預收帳款——一期 2000

4..一期完工，確認收入

借：預收帳款 8000

貸：主營業務收入 8000

5.一期完工，結轉成本

借：主營業務成本 6400

貸：開發產品 6400

6.確認收入轉回土地增值稅轉入當期損益

借：稅金及附加——土地增值稅 120

貸：應交稅費——應交土地增值稅 120

二、申報表填寫

關鍵點：

一是企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按照預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 

政策依據：國稅發[2009]31號第八條、第九條。 

二是企業發生的土地增值稅準予當期按規定扣除，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，長沙公司注冊，按稅法規定預交的土地增值稅，借記應交稅費——應交土地增值稅，貸記銀行存款等科目。待該房地產營業收入實現時，再按規定轉入稅金及附加科目。

政策依據：國稅發[2009]31號第十二條，財會字[1995]第015號，財會[2016]22號

三是企業所得稅法完工時間根據“開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案、開發產品已開始投入使用、開發產品已取得了初始產權證明”三者孰早確定。

如果在完工時間上稅會不一致，根據會計收入填寫27行及相關的其他行次，會計帳面毛利額與實際毛利額之間差異填入A105000《納稅調整項目明細表》第40行“其他”。本案例舉的完工時間稅會一致的例子，完工不一致的申報表填寫案例可以閱讀。

政策依據：國稅發[2009]31號、國稅函[2010]201號
 

《稅屋》提示——被遮擋部分為“0”

《稅屋》提示——被遮擋部分為“120”

填報說明：

1.第21行第1列“稅收金額”填報第22行第1列減去第26行第1列的余額；第2列“納稅調整金額”等于第1列“稅收金額”。

2.第22行第1列“稅收金額”填報第24行第1列減去第25行第1列的余額；第2列“納稅調整金額”等于第1列“稅收金額”。

3.第23行“1.銷售未完工產品的收入”：第1列“稅收金額”填報房地產企業銷售未完工開發產品，會計核算未進行收入確認的銷售收入金額。

4.第24行“2.銷售未完工產品預計毛利額”：第1列“稅收金額”填報房地產企業銷售未完工產品取得的銷售收入按稅收規定預計計稅毛利率計算的金額；第2列“納稅調整金額”等于第1列“稅收金額”。

5.第25行“3.實際發生的稅金及附加、土地增值稅”：第1列“稅收金額”填報房地產企業銷售未完工產品實際發生的稅金及附加、土地增值稅，且在會計核算中未計入當期損益的金額；第2列“納稅調整金額”等于第1列“稅收金額”。

6.第26行“（二）房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品特定業務計算的納稅調整額”：填報房地產企業銷售的未完工產品轉完工產品，按稅收規定計算的納稅調整額。第1列“稅收金額”填報第28行第1列減去第29行第1列的余額第2列“納稅調整金額”等于第1列“稅收金額”。