“售房+”模式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中普遍存在。贈(zèng)送內(nèi)容從小禮品、電影票、聚餐、旅游到送家電、送家俱、送車、送裝修、送車位、送儲(chǔ)藏間、送花園、送物業(yè)費(fèi)、送學(xué)位等等，買贈(zèng)內(nèi)容十分豐富。沒(méi)有真實(shí)銷售托底的贈(zèng)送，屬于無(wú)償贈(zèng)送，需要按規(guī)定交納增值稅及其它稅費(fèi)。但是，房地產(chǎn)銷售有償贈(zèng)送的納稅問(wèn)題一直爭(zhēng)論不休。

　　一.買贈(zèng)銷售的增值稅行為判定

　　近期廣東省國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布了營(yíng)改增試點(diǎn)（房地產(chǎn)）行業(yè)納稅遵從指引。遵從指引“第一部分2.4.2特殊行業(yè)”判定有關(guān)人防車位、儲(chǔ)藏間等無(wú)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目、買房送家電或物業(yè)費(fèi)等、買房送裝修等事項(xiàng)可不視同銷售。

　　山東省國(guó)稅局全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引（七）：“九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種營(yíng)銷模式，其主要目的為銷售住房。購(gòu)房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷售的原則，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅。”

　　翻遍增值稅所有的已經(jīng)公布的政策，不能直接找到銷售贈(zèng)送有關(guān)視同銷售的規(guī)定。估計(jì)廣東省國(guó)稅局參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定：“三、企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入”。銷售贈(zèng)送換個(gè)角度，也可以理解為組合銷售，但廣東省國(guó)稅局只采用了前半句，為什么不導(dǎo)入后半句：“應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入”？

　　房地產(chǎn)業(yè)促銷政策類型繁多，經(jīng)常出現(xiàn)“購(gòu)房+送家電”、“購(gòu)房+送禮品”、“購(gòu)房+送裝修”、“購(gòu)房+送物業(yè)費(fèi)”、“購(gòu)房+送停車費(fèi)”、“購(gòu)房+送停車位”等,這些促銷手段可概括為：“銷售不動(dòng)產(chǎn)+銷售貨物”、“銷售不動(dòng)產(chǎn)+銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“銷售不動(dòng)產(chǎn)+銷售建筑服務(wù)”“銷售不動(dòng)產(chǎn)+銷售商務(wù)輔助服務(wù)”、“銷售不動(dòng)產(chǎn)+銷售生活服務(wù)業(yè)服務(wù)”、“售房+購(gòu)物券”等模式。

　　總局對(duì)對(duì)涉及多項(xiàng)銷售行為的增值稅分類只有混合銷售和兼營(yíng)。假定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍中有物業(yè)服務(wù)并擁有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，推出“售房+家電+物業(yè)服務(wù)”營(yíng)銷政策，符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定：“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)、或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅，其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。”。案例一：個(gè)人B購(gòu)買A房地產(chǎn)公司住宅一套，商品房銷售合同總金額200萬(wàn)元，同時(shí)送三年物業(yè)管理費(fèi)5000元。為什么不可以倒過(guò)來(lái)，以“小”吸“大”：A房地產(chǎn)公司和個(gè)人B簽訂三年的物業(yè)管理合同，價(jià)值21600元，同時(shí)贈(zèng)送面積200平米、價(jià)值400萬(wàn)元的住宅。

　　1.此項(xiàng)銷售行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既銷售貨物又銷售服務(wù)，“售房+家電+物業(yè)服務(wù)”屬于混合銷售。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于其他單位，“售房+家電+物業(yè)服務(wù)”全部按6%適用增值稅稅率。

　　有合理性解釋嗎？開(kāi)發(fā)商A房地產(chǎn)公司直接管理物業(yè)，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到，治安良好，在業(yè)界口啤很好。個(gè)人B特別注意物業(yè)管理，良好的物業(yè)品牌形象是促成交易的關(guān)鍵，這個(gè)“先物業(yè)管理后購(gòu)房”的業(yè)務(wù)怎么認(rèn)定增值稅行為和適用稅率？依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)增值稅政策，總銷售款400萬(wàn)元全部按物業(yè)管理增值稅稅率6%交納增值稅符合規(guī)定.

　　顯然，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)政策表述上存在邏輯缺陷，甚至出現(xiàn)“悖論”。

　　“售房+”模式包含銷售不動(dòng)產(chǎn)（房屋、車位、停車費(fèi)）適用稅率11%、銷售貨物稅率17%、銷售建筑服務(wù)稅率11%、銷售現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的服務(wù)一般適用稅率6%。“售房+"不是“混合銷售”，不能套用“混合銷售”的增值稅政策。“售房+”是一個(gè)組合銷售，有主有次，主次相輔，銷售內(nèi)容分別適用不同稅率或者征收率。

　　從增值稅法規(guī)政策的宏觀層面找不到對(duì)組合銷售、買贈(zèng)有償銷售、買一送一、買十送一、積分返利等銷售行為進(jìn)行定性的政策文件。組合銷售、買贈(zèng)有償銷售、買一送一、買十送一、積分返利等通過(guò)合同條款變更、解讀，可將說(shuō)法不一、紛繁復(fù)雜的各類銷售買贈(zèng)行為納入“兼營(yíng)”，換湯不換藥。