1.基本扣除規范

企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

2.企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，長沙公司注銷，準予在當期據實扣除。

3.公用部分——強調與銷售收入的配比關系

企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

4.基本配套設施——會所、物業管理場所、熱力站、文體場館、幼兒園、電站水廠等，視其營利性與否有不同處理（客觀題考點）

房屋性質

 

地理位置

 

預計利潤率標準

 

非經濟適用房

 

省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地域城區和郊區

 

不得低于15%

 

地級市城區和郊區

 

不得低于10%

     

其他地區

 

不得低于5%

     

經濟適用房、限價房、危改房

（不受區域限制）

 

不得低于3%

     

5.附加配套設施——單建的通訊、醫療、學校設施，應單獨核算成本。合建的通訊、醫療、學校設施——經濟補償可抵扣建造成本

郵電通信、學校、醫療設施

 

①單建的通訊、醫療、學校設施，應單獨核算成本

 

②合建的通訊、醫療、學校設施——經濟補償可抵扣建造成本

     

停車場所

 

①單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算

 

②利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理

     

6.按揭擔保金——不得減少計稅所得，但發生損失可以據實扣除。

7.委托境外銷售的傭金支出——不超過委托銷售收入10%的限額。

【例題·單選題】某房地產企業委托一境外B公司在境外銷售其位于我國境內商品房一棟，成本費用為150萬元（不含傭金），代銷合同規定銷售價為200萬元，境外公司實際以240萬元售出。房地產企業向境外公司支付的傭金、手續費等為40萬元（能提供有效憑證）。該房地產企業的應納稅所得額為（ ）萬元。

A.10

B.30

C.50

D.66

【答案】D

【解析】應納稅所得額＝240-150-240×10%=66（萬元）。

8.利息支出

財務費用性質的合理的利息可以直接在稅前扣除。

9.損失

企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

10.折舊

企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

四、計稅成本的核算方法（了解）

“六個原則”確定計稅成本對象；

“六項費用”構成開發產品計稅成本支出內容；

“五道程序”完成企業計稅成本核算；

“四把尺子”可靠地計量和核算企業開發、建造的開發產品成本；

“六種特例”合理分配成本項目。

1.計稅成本對象的“六個原則”

計稅成本對象的“六個原則”（了解）

 

（1）可否銷售原則（能不能銷售）

（2）分類歸集原則（1棟和2棟都屬于一期小戶型）

（3）功能區分原則（商業地產、住房）

（4）定價差異原則（商鋪售價50000）

（5）成本差異原則

（6）權益區分原則（委托代建合作開發）

（一銷售，一歸集，兩區分，兩差異）

 

2.計稅成本的“六項費用”、成本核算“五道程序”

計稅成本的“六項費用”