個人出租住房屬于應稅行為，需要按照規定納稅。這本來是一個比較普通的事，也是多數人知曉的。但鑒于實務的情況，通常對于個人出租給單位和索取發票的承租人的，個人到稅務機關代開發票時，需要按照規定繳清相關稅收；對于不索取發票的，普遍沒有主動申報納稅，稅局也是面對現實，居于之前沒有足夠的出租信息及涉及面太廣等因素，也是難以管理起來，當然其中也有穩定，不惹事的考量。如今，對于出租方信息，相關部門起始掌握得比較多，比如公安部門就對出租房管得比較仔細，這自然與他們的治安管理相關。凡是出租房管理得好的地方，一般相對治安不會太差。因此，出租房信息不是真空，而是早已具有，只是需要部門之間的配合而已。同為執法機關，一般合作并不是很難。

　　近期對出租住房的熱議，主要是因個人所得稅專項扣除引起。劈開扣除對個稅本身的影響程度不說，看看出租方的基本稅收情況。

　　一、咋看個稅專項附加扣除

　　新的個稅工薪族綜合所得，按照扣除三險一金、基本扣除費用（年60000元）、專項扣除、專項附加扣除和其他法定扣除之后的余額，之后計算繳納個稅。住房租金屬于專項附加扣除范圍。如何看附加扣除？通俗理解，可以這樣，基本扣除等其他的法定扣除是主體，相當于西瓜，已經人人可以平等享受，然后為了顯示一下個性差異，就搞了個附加項目。想不到的是，就這樣一個本以為是額外的附加項目，翩翩稱為議論的熱點。

　　二、住房租金支出在個人所得稅稅前扣除的基本規定

　　納稅人在本人任職受雇的直轄市、計劃單列市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）全部行政區域范圍內（無任職受雇單位的，為綜合所得匯算清繳地的稅務機關所在城市）自己和配偶都沒有自有住房，實際自己簽訂租賃住房合同承租住房，而發生租金支出，可以按照規定進行每月1500元、1100元或者800元的三檔標準之一，在計算個人所得稅時給予扣除后計稅。

　　由于個稅扣除中需要保持租房合同備查，于是出現了個人出租房不愿意配合提供信息的情況，在一些人的推波助瀾下，也是成為一時熱議。

　　那么，個人出租方到底需要教多少稅？

　　三、個人出租房屋涉及的稅收

　　1.增值稅

　　（1）基本征稅規定

　　個人出租住房，屬于有優惠政策的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　應納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×1.5%

　　自然人出租住房外的不動產，增值稅按照5%的征收率計算應納稅額。

　　應納稅款＝含稅租金收入÷(1＋5%)×5%

　　（2）免稅規定

　　日前發布的《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）明確，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

　　簡單說，就是個人無論出租住房，還是其他不動產，月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。對于一年一收或者合法的任何一段時間一次性收取的，均可以折算成每個月的租金收入，然后看是否超過10萬元。

　　因此，雖然增值稅政策中有對出租房允許存在一定免租期，可以按照規定不征增值稅，但是對于折算成月平均值在臨界點附近的，需要綜合考慮出租合同的租金與租期及免租期的協定，能夠分攤后可以免稅的，一般是劃算的。

　　舉個例子：個人將別墅出租，年租金100萬元，采用兩種方式出租，結果增值稅就完全不同。第一種方式，約定3個月處于整修等，屬于免租期，后9個月租金100萬元。這樣，前3個月不征增值稅，但后9個月沒有平均超過10萬元，就需要繳納增值稅。第二種方式，約定沒有免租期，12個月租金100萬元，則分攤后每個月不到10萬元，就可以全年免稅。

　　對于多數不是大量投資不動產、職業出租住房的人來說，現在的每個月銷售額10萬元以下的免征增值稅的政策基本是夠用了。

　　但是，需要注意，對于承租人索取增值稅專用發票的，雖然沒有超過月租金收入10萬元，在向稅務機關申請代開專用發票時也需要繳納增值稅。

　　2.房產稅

　　對個人出租住房，不區分用途，按租金收入的4%稅率征收房產稅。

　　個人出租不屬于住房的房屋，并不是用于居住的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

　　對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。

　　3.城鎮土地使用稅

　　對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

　　4.印花稅

　　對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對于住房之外的租賃合同需要繳稅。

　　5.個人所得稅