實物還建:被拆遷方如何納稅

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商給予被拆遷方實物還建方式的拆遷補償，被拆遷方應當如何納稅？有哪些優(yōu)惠政策？”日前，湖北省十堰市納稅人王某撥打湖北省地稅局12366納稅服務熱線咨詢。近年來，不少地方都在推進新區(qū)建設和舊城改造，拆遷安置工作成了各地政府著力做好的基礎性工作。同時，與拆遷安置有關的稅收政策也成為納稅人關心的問題。湖北省地稅局12366納稅服務熱線咨詢員結合相關稅收政策，對實物還建行為涉及的相關規(guī)定進行了系統(tǒng)解答。

　　拆遷安置有貨幣還建、原地還建、易地還建三種方式，原地還建和易地還建都是以房還房，即實物還建。作為被拆遷方獲得的實物還建補償，應當依法繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）等地方各稅（費）。

　　營業(yè)稅

　　房屋還建方式下，被拆遷方實質上是“以物易物”形式銷售被拆遷的不動產(chǎn)。《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，有償轉讓不動產(chǎn)所有權的單位和個人，應當按照“銷售不動產(chǎn)”應稅項目依5%的稅率繳納營業(yè)稅。所謂有償，包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益，對被拆遷方無論取得的補償是實物（房產(chǎn)）形式，還是貨幣形式或其他經(jīng)濟利益的形式，均應繳納營業(yè)稅。在計稅依據(jù)上，沒有成交價格的，稅務機關依法核定，其計稅價格同房地產(chǎn)開發(fā)方銷售不動產(chǎn)的計稅價格。

　　優(yōu)惠政策：
1.被拆遷方的購買房被拆遷還建的，應按照財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定執(zhí)行，即單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。但必須提供原購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制發(fā)票作為扣除憑證，否則全額征收營業(yè)稅。
2.個人自建自用住房被拆遷還建的，免征營業(yè)稅。
3.自2006年6月1日起，對個人5年內(nèi)不被拆遷還建的購買的住房，全額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）銷售的，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。同樣需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制發(fā)票作為扣除憑證。

　　土地增值稅

　　被拆遷方取得的拆遷補償收入，以換取的房產(chǎn)的公允價值確認增值稅應稅收入。土地增值稅增值額的計算應當區(qū)分四種情況：

　　1.能夠據(jù)實提供土地使用權支付金額及開發(fā)土地的成本、費用的，根據(jù)《增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，土地增值稅增值額為轉讓收入扣除以下項目金額后的余額：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的評估價格由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）；與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅，財政部規(guī)定的其他扣除項目。也就是說，對能夠據(jù)實提供土地使用權支付金額及開發(fā)土地的成本、費用的，納稅人只需要提供舊房及建筑物的評估價格。

　　2.不能據(jù)實提供土地使用權支付金額及開發(fā)土地的成本、費用的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估，稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額，增值額＝轉讓收入－舊房及建筑物的評估價格－土地使用權的評估價格－與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金－評估費用。由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時扣除，長沙公司注冊，但隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除。能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

　　3.納稅人轉讓舊房及建筑物，不能取得評估價格，但舊房及建筑物為外購，并且能夠提供購房發(fā)票的，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權所支付的金額與舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。另外，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。