一、增值稅問題解析

（一）回遷房營業稅政策借鑒

營改增后并沒有對“回遷房”有專門的定義和國家層面的稅收政策，但營改增后的增值稅政策大多延續了營業稅時代的政策，不妨梳理一下營業稅有關回遷房的政策。

政策內容   文號   簡析  
納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。   國稅函[2008]277號   征地補償費不征稅  
一、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
二、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。   國稅函[2009]520號   代付的拆遷補償費可扣除  
房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。   國稅函[2007]  768 號   開發商的產權置換行為應做銷售處理  
對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。   國稅函[1995]549號   產權置換中的等額面積補償，按成本價核定，公攤面積凡己計入銷售面積的不再征稅  
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部  國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。   國家稅務總局公告2014年第2號   在不承擔地價的土地上開發回遷安置房，按照不含土地的成本價視同銷售  

以上營業稅文件規定了兩個問題，一是納稅人取得的征地補償費不征營業稅；二是房地產開發企業在不承擔地價的土地上開發回遷安置房，按照不含土地的成本價視同銷售征稅營業稅。

（二）納稅人取得的拆遷補償款不征增值稅

結合營業稅時代的政策原理，納稅人取得的政府征地和房屋的補償款不征增值稅。這是因為：

一方面，從拆遷行為本身看，必須由政府主導才能執行，因而無論是征地補償、房屋補償，還是青苗補償、安置補償，都是由政府參與的拆遷行政行為所支付的對價；在支付方式上，無論是由政府直接支付，還是通過拆遷公司支付，或者通過抵銷地價的方式由開發商直接向拆遷戶支付，均為政府城市規劃的一部分，具有非經營性質。