1、何為銷售自行開發的不動產？

 

　　《銷售服務、無形資產、不動產注釋》（財稅〔2016〕36號印發）規定：銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。

 

　　《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第二條房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。

 

　　自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

 

　　2、納稅義務發生時間的原則性規定

 

　　《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號點擊“閱讀原文”)附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

 

　　（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

 

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

 

　　取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

 

　　3、合理分析銷售不動產納稅義務發生時間

 

　　結合一、二項內容不難看出，房地產開發企業銷售自行開發的不動產的應稅行為是不動產所有權發生轉移的行為。不動產（即商品房）所有權何時轉移是判斷納稅義務是否發生的關鍵。要綜合考慮四方面問題：

 

　　一是法律適用問題。有的省市國稅部門在營改增熱點問題答疑中認為：“房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準”。這樣的判斷其實是不準確的，存在著很大的稅收執法風險。因為現有稅收法律法規中并沒有判斷所有權轉移的規定，稅務部門也不具備判斷所有權轉移的法定職責和專業能力，長沙公司注銷，須由專門的法律法規規范，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。《中華人民共和國物權法》第十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力——故以辦理《不動產權證書》的時間作為所有權轉移時間是較為合理的。

 

　　二是進銷匹配的問題。增值稅與營業稅的計稅規則不同，營業稅時，應納稅額與銷售收入直接相關，出于稅源管控的考慮，往往將納稅義務發生時間前置；營改增后，應納稅額的計算既要考慮銷售收入，也要考慮可抵扣的進項稅額，如果將納稅義務前置，按回款進度確認銷項稅額，往往會導致進項留抵過大，甚至出現項目全部銷售完畢仍有大量留抵稅額且無法退稅的情況發生。因而，在營改增政策設計時，就已經取消了原營業稅按預收款確認納稅義務的規定，盡量后置房地產開發企業的納稅義務發生時間，盡可能地保持進銷匹配。

 

　　三是收入實現的問題。也許有人會擔心后置房地產開發企業的納稅義務發生時間，大量的稅款在最后一刻才得以實現，會導致稅款入庫不均衡。其實這種情況并不會發生：一方面，不動產銷售有預繳稅款的義務。在房屋所有權轉讓前房地產開發企業提前收到的款項基本都可以視為預收賬款，根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十條和第十九條規定在收到預收款時須按照3%的預征率預繳增值稅，稅款并不是在最后一刻才實現的；另一方面，不動產的開發銷售周期較長。長期來看，每一套房子的銷售基本是平穩的，辦理《不動產權證書》的時間也是陸續進行的，因而不動產銷售的納稅義務也是漸次實現的，所以也不存在稅款不均衡入庫的問題。