最近國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號），筆者認為該文件有以下幾個問題值得大家關注。

　　一、行業(yè)適用范圍：

　　文件明確規(guī)定僅適用于從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的居民納稅人，一般包括內資、外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)。這意味著內資、外資的房地產開發(fā)經營企業(yè)都要按照此文件規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。

　　二、納稅人適用范圍：

　　文件第一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對其在開發(fā)產品未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，長沙公司注冊，要按此文件規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。這里提醒大家要關注的是，文件僅適用于：“按當年實際利潤據實分季（或月）”這種方式預繳企業(yè)所得稅的房地產開發(fā)企業(yè)。

　　根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百二十八條的規(guī)定，企業(yè)所得稅分月或者分季預繳的方式主要有三種：1、按照月度或者季度的實際利潤額預繳；2、按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳；3、按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照經稅務機關認可的其他方法預繳。

　　如果房地產開發(fā)企業(yè)是按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，那么2008年開始必須按《國稅函[2008]299號》文件規(guī)定來預繳。倘若房地產開發(fā)企業(yè)是按其他兩種方式（即按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法）預繳的，文件并未明確規(guī)定如何進行預繳企業(yè)所得稅，筆者認為這有待于主管稅務機關進一步規(guī)范。

　　三、計算方法的統(tǒng)一

　　原內資企業(yè)是按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，即對取得的預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額進行預繳的；外商投資企業(yè)主要是根據《國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）、《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號）等文件的規(guī)定，即對取得的預收款，一般是按當地主管稅務機關確定的預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅。

　　《國稅函[2008]299號》文件的出臺標志著內、外資房地產開發(fā)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅的方式也得到了統(tǒng)一。對內資房地產開發(fā)企業(yè)來說，預繳企業(yè)所得稅預繳基數的改變，意味著同樣的預售收入需預繳的企業(yè)所得稅與2007年度相比要多，這將可能會加重企業(yè)的資金負擔。尤其是在當前宏觀調控趨緊、銀根緊縮的特殊時期，作為有關企業(yè)的決策者要對此引起重視，及早做好資金預算安排。

　　四、預計利潤率的標準

　　《國稅函[2008]299號》文件只對非經濟適用房開發(fā)項目、經濟適用房開發(fā)項目分別規(guī)定了預計利潤率的最低標準，并未制定全國統(tǒng)一的標準，或許是考慮到各地的房地產市場發(fā)展情況不盡相同吧。為此，房地產開發(fā)企業(yè)要積極關注當地主管稅務機關出臺的配套文件，必要時主動與稅務人員溝通，以確定當地預計利潤率的具體標準。

　　五、文件開始執(zhí)行時間

　　《國稅函[2008]299號》第六條規(guī)定：“本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發(fā)企業(yè)，從二季度起按本通知執(zhí)行。”

　　據悉該文件出臺日期為2008年4月11日，各地配套文件的出臺估計尚需時日。而2008年度企業(yè)所得稅第一季度申報截止日期按規(guī)定為2008年4月15日（有些地方順延到4月17日）。部分內資房地產開發(fā)企業(yè)可能在文件出臺之前，已經按不同于文件規(guī)定的方法進行了第一季度企業(yè)所得稅的申報，對于這種情況如何處理呢？筆者認為，按規(guī)定應該要追溯調整，通常的做法是主管稅務機關要求企業(yè)在第二季度申報時一并調整。建議納稅人早日與當地主管稅務機關取得聯(lián)系，以按規(guī)定進行申報。