編者按：一般地，納稅人銷售服務、無形資產、不動產，以發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為納稅義務時間；先開具發票的，以開具發票的當天為納稅義務時間。在房地產開發企業的實務中，常常發生房產的預售收入，也應按規定預繳增值稅，預繳增值稅能否抵扣其進項稅留抵額，現與大家試探討如下。由于水平有限，若有不當之處，還請海涵，并敬請指正。

       我們知道：納稅人銷售服務、無形資產、不動產，以發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為納稅義務時間；先開具發票的，以開具發票的當天為納稅義務時間。

       房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

       房地開發企業以預收款方式銷售開發的房地產時，預繳的增值稅能否抵扣其留抵額呢？

       不能。預繳增值稅時，其應稅行為的增值稅納稅義務時間并未發生，根據財稅[2016]36號等文件的規定，預繳的增值稅必須待實際發生納稅義務時，才能抵減留抵進項稅額。

      案例：北京吉祥房地產開發企業為一般納稅人，長沙代理記賬，于2017年10月預售2017年7月開工尚未開發完畢的房地產項目收入1110萬元，銷售完工房地產項目收入2220萬。本月有留抵進項稅額200萬元。銷售時采用一般計稅方法，稅率11%，預征率3%。

        一、預售收入

       會計處理：

       借：銀行存款     11,100,000.00

             貸：預收賬款        11,100,000.00

       借： 應交稅費—預交增值稅     300,000.00

               稅金及附加                          36,000.00

               貸：銀行存款                        336,000.00

      稅務處理：

      預售收入應按規定預繳增值稅=1110/（1+11%）*3%=30（萬元）。由于預售尚未開發完畢的房地產項目未產生納稅義務，當月不能結轉銷項稅額。只有等該房地產項目納稅義務發生，才能抵扣本月的留抵進項稅額。

        二、銷售收入    

       會計處理：

       借：銀行存款     22,000,000.00

             貸：主營業務收入        20,000,000.00

                    應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）    2,200,000.00

      稅務處理：

      銷售完工房地產項目應申報增值稅銷項稅額=2220/（1+11%）*11%=220（萬元）。抵扣進項稅額200萬元，應納增值稅額=220-200=20（萬元）。

      三、繳納增值稅

      會計處理：

      借：應交稅費—未交增值稅     200,000.00

             稅金及附加                          24,000.00

             貸：銀行存款                        224,000.00

        稅務處理：

        2017年11月申報期內繳納增值稅50萬元。附加稅費=50*12%=6.00（萬元），其中，預售收入應繳附加稅費3.60萬元，完工產品銷售收入應繳附加稅費2.40萬元。

   

         四、預繳增值稅結轉

        預售房開發完畢，結轉為完工產品。

        會計處理：

        借：預收賬款      11,100,000.00

           貸：主營業務收入       10,000,000.00

                  應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）     1,100,000.00

        借：應交稅費—未交增值稅     300,000.00

            貸：應交稅費—預交增值稅                        300,000.00

        稅務處理：