目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司存在為政府有關(guān)部門或企業(yè)、事業(yè)單位代為收取各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)務(wù)，而且名目越來越多，如代收城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、暖氣管道初裝費(fèi)、燃?xì)獬跹b費(fèi)、房地產(chǎn)交易費(fèi)等等。在代收款項(xiàng)征稅這個(gè)問題上，長(zhǎng)期以來營業(yè)稅是按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條（納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）和營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第十四條（條例第五條所稱的價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額）的規(guī)定辦理，所得稅按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)收取和交納的各種價(jià)內(nèi)外基金（資金、附加）和收費(fèi)征免企業(yè)所得稅等幾個(gè)政策問題的通知》（財(cái)稅字[1997]22號(hào)）執(zhí)行，即：1、企業(yè)收取和交納的各種價(jià)內(nèi)外基金（資金、附加、收費(fèi)），屬于國務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)收取，并按規(guī)定納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金財(cái)政專戶，實(shí)行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅，并允許企業(yè)在計(jì)算交納企業(yè)所得稅時(shí)做稅前扣除；2、企業(yè)收取和交納的各項(xiàng)收費(fèi)，屬于國務(wù)院或財(cái)政部會(huì)同有關(guān)部門批準(zhǔn)以及省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，實(shí)行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅，并允許企業(yè)在計(jì)算交納企業(yè)所得稅時(shí)做稅前扣除；3、除上述規(guī)定者外，其他各種價(jià)內(nèi)外基金（資金、附加）和收費(fèi)，不得稅前扣除，必須依法計(jì)征企業(yè)所得稅。

　　原有稅收政策客觀上對(duì)“代收款項(xiàng)”征稅做了嚴(yán)格限定，但實(shí)際工作中，我們?cè)谶@個(gè)問題上不可避免的與納稅人產(chǎn)生分歧，特別是對(duì)絕對(duì)性質(zhì)的“代收款項(xiàng)”征稅時(shí)，長(zhǎng)沙代理記賬，雖然有據(jù)可依，但他們很難理解。面對(duì)稅收政策與納稅實(shí)際存在的這一矛盾，總局正力求逐步解決。近年來，國家對(duì)于一些個(gè)別性質(zhì)的“代收款項(xiàng)”征稅問題制定了相關(guān)政策，如從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸷蟮挠囝~為營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；金融企業(yè)從事受托收款業(yè)務(wù)，如代收電話費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、信息費(fèi)、學(xué)雜費(fèi)、尋呼費(fèi)、社保統(tǒng)籌費(fèi)、交通違章罰款、稅款等，以全部收入減去支付給委托方價(jià)款后的余額為營業(yè)額；勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上交的養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營業(yè)額等等。我們不難看出，營業(yè)稅條例及細(xì)則只是宏觀上對(duì)“代收款項(xiàng)”征稅進(jìn)行了理論概括，它并不與具體的稅收政策相沖突。

　　2006年3月6日，國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)），在“關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題”第（四）項(xiàng)中明確：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

　　新政策的制定，從根本上解決了多年來我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代收款項(xiàng)”如何界定征稅的難題。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，所涉及的各項(xiàng)代收費(fèi)用大體呈現(xiàn)兩種方式：一是房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售商品房時(shí)，將“代收款項(xiàng)”隨同房?jī)r(jià)一并收取，開具發(fā)票，進(jìn)行財(cái)務(wù)核算；二是房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理代收費(fèi)用時(shí)，使用各委托單位的收款憑證，并定期將代收款項(xiàng)上交委托方的指定開戶銀行。按照新政策規(guī)定,針對(duì)第一種情況，房地產(chǎn)公司代收各項(xiàng)費(fèi)用是以其自身名義收取的，且在通常情況下，各收費(fèi)單位與房地產(chǎn)公司辦理費(fèi)用結(jié)算，和購房者不直接發(fā)生任何關(guān)系，是相對(duì)的“代收款項(xiàng)”。那么，這種類型的“代收款項(xiàng)”毫無疑問應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，按照稅法規(guī)定全額并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅，同時(shí)繳納所得稅。而對(duì)于第二種情況，在納稅上是有本質(zhì)區(qū)別的。首先，房地產(chǎn)公司代收的費(fèi)用是以各單位的名義收取的，事先簽訂委托代收協(xié)議，代收費(fèi)用不納入其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算。其次，房地產(chǎn)公司將代收的款項(xiàng)全額交付委托單位后，委托單位再按代收款的一定比例付給房地產(chǎn)公司手續(xù)費(fèi)。這種絕對(duì)的“代收款項(xiàng)”，房地產(chǎn)公司則不必并入營業(yè)額納稅，而僅就取得的手續(xù)費(fèi)按“其他代理服務(wù)”繳納營業(yè)稅和所得稅。