房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，應(yīng)如何扣除利息支出

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)，以下簡稱“實(shí)施細(xì)則”）第七條第三款的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　可是如果房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有對(duì)外的借款，未發(fā)生利息支出，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出又該如何扣除呢？

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)，以下簡稱“220號(hào)文”）第三條在重申了實(shí)施細(xì)則第七條第三款的規(guī)定外，補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：（1）允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出，最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；（2）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。可又該如何理解“按照上述方法扣除”呢？

　　220號(hào)文是在“據(jù)實(shí)扣除+5%”和“10%扣除”之后所做的補(bǔ)充說明，但“按上述方法扣除”到底是按照“據(jù)實(shí)扣除+5%”扣除呢？還是按“10%扣除”呢？

　　首先，從邏輯關(guān)系看，長沙公司注銷，220號(hào)文第三條“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題”規(guī)定第一款為“據(jù)實(shí)扣除+5%”；第二款為“10%扣除”，第二款之下為“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”。所以“以上方法扣除”為按“10%扣除”。

　　其次，《海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（瓊地稅函[2010]250號(hào)）第一條第二款規(guī)定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

　　再次，雖然《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（津地稅地[2010]49號(hào)）規(guī)定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。但該文件隨之被《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<天津市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（2015年第10號(hào)）廢止。而《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號(hào)）明確，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，或全部使用自有資金的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　最后，具有“準(zhǔn)法律效力”的12366納稅服務(wù)熱線普遍認(rèn)為：全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　綜上，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例應(yīng)為10%。