近日，就土地增值稅清算時利息扣除的選擇權和計算分攤方法問題，某央企房產(chǎn)公司與其主管稅務機關產(chǎn)生重大分歧。筆者認為，這些分歧具有代表性，更是實務操作中容易誤讀的深水區(qū)。

　　一、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否享有利息扣除的選擇權

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）項（以下簡稱細則第七條）規(guī)定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內計算扣除。”

　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱220號文件）進一步明確：

　　“三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

　　（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內計算扣除。

　　（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

　　（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。”

　　可見，在土地增值稅清算時，細則第七條和220號文件均賦予了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息扣除的選擇權——或者據(jù)實扣除，或者計算扣除。

　　二、財務核算不清是否喪失利息扣除的選擇權

　　細則第七條和220號文件同時強調，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　也就是說，選擇據(jù)實扣除的前提有兩個，一個是計算分攤利息，一個是提供金融機構證明。二者必須同時具備，如果有一個條件缺失，將喪失利息扣除的選擇權，在土地增值稅清算時，只能計算扣除利息。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)財務核算的特殊性，前述某央企房產(chǎn)公司開辦初期財務基礎較薄弱，核算存在一定的瑕疪。其主管稅務機關認為，某央企房產(chǎn)公司財務核算不健全，不能計算分攤利息，據(jù)實扣除的前提缺失，在土地增值稅清算時，不能據(jù)實扣除利息，應當按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

　　筆者則認為，某央企房產(chǎn)公司核算存在一定的瑕疪，從而被認定不能計算分攤利息，不能享有利息扣除的選擇權，是不合適的。核算不健全，不代表不能計算分攤利息。事實上，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同的成本費用，如：成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)，按占地面積法分攤地價的，其占地面積法與財務核算是否健全沒有必然聯(lián)系。

　　三、建筑面積法能否作為計算分攤利息的方法

　　計算分攤利息作為據(jù)實扣除的首要條件，核心在于計算分攤的方法，在于計算分攤方法的合理性。在計算分攤方法的問題上，某央企房產(chǎn)公司與其主管稅務機關再次產(chǎn)生分歧。

　　《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱187號文件）規(guī)定：

　　“四、土地增值稅的扣除項目

　　（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。”