企業日常的非貨幣性資產投資主要包括土地使用權投資和房產投資。

　　企業進行非貨幣性資產投資一般會涉及到增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅和印花稅等稅種。那稅法對每個稅種是如何規定的呢？

　　下面小編將從投資方和被投資方這兩個角度為大家進行簡單的分析。

　　投資方的涉稅處理

　　1.增值稅附加：根據財稅[2016]36號文第十條和第十一條的規定的，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產；有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。企業將不動產對外投資取得被投資方的股權，屬于有償取得了其他經濟利益，因此，企業不動產投資屬于增值稅的應稅范圍。

　　計稅依據:財稅[2016]36號文第四十四條規定，其計稅價格是按照納稅人/其他納稅人同類不動產均價或組成計稅價格確定。企業對外投資無銷售額，一般是以經評估后的公允價值作為計稅依據。

　　2.土地增值稅：根據財稅[2018]57號文第四條的規定，企業以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。但文件第五條規定，該政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業。因此，將不動產對外投資，只要任意一方是房地產企業，則投資方就需繳納土地增值稅，如果都為非房企，則不征土地增值稅。

　　計稅依據：國稅發[2006]187號文規定，房企用開發產品對外投資以同類房產價格、市場價/評估價確定收入。對于非開發產品投資如何確認收入未明確規定，實操中一般也是以公允價值，如評估價作為應稅收入。

　　3.企業所得稅：根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條的規定，企業發生非貨幣性資產交換，應當視同銷售。同時根據國稅函[2008]828號第二條的規定，企業資產所有權屬的改變，應按規定視同銷售確定收入。企業將房地產對外投資，房地產權屬發生了改變，同時取得了股權作為對價，根據規定應當視同銷售繳納企業所得稅。

　　計稅依據：國家稅務總局公告2016年第80號文第一條規定：“國稅函[2008]828號第二條規定情形的，除另有規定外，按照被移送資產的公允價值確定銷售收入”。同時財稅[2014]116號文第二條明確了企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。根據上述文件規定，不動產投資入股應以評估后的公允價值為基礎計算所得。

　　同時，財稅[2014]116號第一條規定，企業非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內分期均勻遞延繳納。因此，企業發生非貨幣資產交換，需繳納的企業所得稅是可以遞延5年繳納的，長沙代理記賬，對于投資入股不產生現金流入的企業來說，也是一個稅收優惠。

　　4.印花稅：根據《印花稅暫行條例》和國稅發[1991]155號第十條的規定，不動產所有權轉移，按照財產轉移數據繳納萬分之五的印花稅。

　　被投資方的涉稅處理

　　1.契稅：根據國稅函[2004]322號的規定，企業以土地、房產權屬作價投資入股的，視同土地使用權、房屋買賣征收契稅。但如果是母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，根據財稅[2018]17號文的規定，視同劃轉，免征契稅。

　　計稅依據：一般土地使用權轉讓、房屋買賣契稅計稅依據為成交價，但對于價格不合理的由征收機關參照市場價格核定。

　　2.印花稅：根據國稅發[1994]25號的規定，接受不動產投資入股后，被投資方需按照資金賬簿新增資本金貼花。

　　同時根據財稅[2018]50號文的規定，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收。

　　3.房產稅/城鎮土地使用稅：如被投資方接受投資入股的不動產是土地，則涉及城鎮土地使用稅；如果是房產，則涉及房產稅和城鎮土地使用稅。

　　對于土地、房產等大宗物業的交易、處置，稅負高低往往會直接影響業務交易能否達成，如何合理、合法、合規降低交易稅費也成了主要考量因素。建議企業充分考慮資金成本、稅務風險、稅收征管及稅負水平等因素，選擇專業、規范、實操經驗豐富的中介機構，實時掌握地方稅局執行口徑，避免稅收風險。