房地產企業開發項目的增值稅，在銷售額中扣除土地價款計稅的實務操作，其中一些細節規定仍是值得推敲。擬結合行業規定，作以探討，歡迎指正。

　　一、可以出售的總建筑面積

　　稅務總局公告2016年第18號第五條規定，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

　　當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

　　房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

　　1、房地產項目可以出售的建筑面積，一般應指計入容積率的、可辦產權證的建筑面積。有的地方對地下空間建筑物，也是可以計入容積率、可辦產權證的，應屬于可以出售的建筑面積。

　　2、只要是可以銷售的建筑面積，都參與計算分配當期允許扣除的地價款。全部銷售清盤，分子之和等于分母，支付的地價款全部得以扣除。

　　3、未單獨作價結算的配套公共設施，18號公告并未對其概念作以解釋。在增值稅相關規定的情境下，什么情況下屬于應單獨作價結算？什么是配套公共設施？無法找到依據。

　　企業所得稅對此有明確的規定，但是，企業所得稅的規定不能適用到增值稅的征收中來。

　　在增值稅沒有明確規定的情況下，只能將錯就錯來看看企業所得稅的規定。

　　1）國稅發【2009】31號規定，公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

　　符合以上條件的公配且未單獨作價核算的，不包括在建筑面積之內。即，其土地價款包含在可供銷售建筑面積之中被分攤并扣除。

　　雖然合同約定屬于全體業主或無償贈與政府及公用事業單位的，但是，長沙工商代辦，確定屬于全體業主或無償贈與的，是以合同、還是以移交事實為確認依據呢？有的合同約定并不明確，只能以移交事實為確認依據。

　　如果以事實為確認依據，實務中，往往會滯后到項目銷售結束以后才會移交，該土地價款已無法有對應的銷售額予以扣除。

　　2）不符合以上條件的，如房地產企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的。

　　是否應為增值稅的應單獨作價結算的配套設施？或者說企業未單獨作價核算的，也就可以不計算建筑面積？僅就文件的表述來看，極其含糊，難以執行。

　　3）只能理解為：會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園是配套設施；屬于全體業主或無償移交政府的，屬于公共配套設施；屬于公共配套設施的，不單獨作價核算。

　　反之，以上只是配套設施，而不是公共配套設施，應單獨作價核算，其建筑面積應計入分攤土地價款的扣除。

　　二、計容積率地上建筑面積

　　稅務總局公告2016年第86號第五條規定，“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

　　1、計容積率地上建筑面積的字面意思，一是必須是計容積率的，二是必須是地上建筑面積。兩者同時具備，才是當期允許扣除地價計算公式中的建筑面積。

　　2、由此可以排除在計算公式之外的建筑面積有：不計容積率的地上建筑面積；計容積率的地下建筑面積。

　　“不包括地下車位建筑面積”的表述，有點多此一舉。

　　3、如果將計容積率地下建筑面積排除在外，顯然不符合18號公告“可以出售的總建筑面積”的規定。則會造成計算不均衡或扣除不及時，如：提前出售計容積率地下建筑面積時，將得不到扣除。

　　三、地方的行業規定

　　例如，《南昌市城市地下空間建筑物登記暫行辦法》（洪房字【2015】11號）第五條規定，本辦法所稱的城市地下空間建筑物（以下簡稱地下建筑物），是指在依法批準建設的城市地下空間內，界址明確、能夠獨立使用、可以按照基本單元予以登記的永久性建筑物。包括以下內容：（一）地下車庫、車位；（二）地下商業用房；（三）地下倉儲用房；（四）地下社會公共停車場；（五）其他地下建筑物。