根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條的規(guī)定，價外費用包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。由此可見，違約金也是價外費用的一個重要構(gòu)成內(nèi)容，那么，房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間發(fā)生的違約金是否都屬于價外費用，都需要開具發(fā)票呢？

　　第一種情形：合同已解除，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)

　　案例1：房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主甲簽訂了商品房銷售合同，業(yè)主甲繳納了1萬元定金，約定的付款期限屆滿時，甲因為個人原因未能履行合同，地產(chǎn)企業(yè)將該定金沒收，根據(jù)合同約定做為違約金處理。

　　分析：由于雙方合同解除，也就是說合同未履行，交易行為實質(zhì)上并沒有發(fā)生，根據(jù)上述實施細(xì)則及財稅[2016]36號文，地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主甲彼此之間沒有發(fā)生銷售房屋，也沒有發(fā)生其他應(yīng)稅服務(wù)行為，則該違約金不屬于價外費用的范疇。

　　財稅處理：

　　（一）增值稅及發(fā)票處理：

　　（1）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，不屬于增值稅的應(yīng)稅范疇，不需要繳納增值稅；

　　（2）地產(chǎn)企業(yè)不需要開具發(fā)票，直接向業(yè)主甲提供收款收據(jù)即可。

　　（二）企業(yè)所得稅：

　　地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)計入“營業(yè)外收入”科目核算并計算繳納企業(yè)所得稅；

　　（三）土地增值稅：

　　因該地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金，不屬于地產(chǎn)企業(yè)的價外費用，長沙工商稅務(wù)，當(dāng)然也不涉及土地增值稅。

　　第二種情形：合同已經(jīng)履行，地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金

　　案例2：房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主乙簽訂了商品房銷售合同，約定2019年3月31日前交房，但由于地產(chǎn)企業(yè)原因，造成交房延誤至10月31日，按照銷售合同約定，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主甲支付違約金2000元。

　　分析：根據(jù)上述細(xì)則規(guī)定，違約金是價外向購買方收取的，但本案中是銷售方（地產(chǎn)企業(yè)）向購買方（業(yè)主乙）支付的，同房款支付方向相反，也就是說支付方向同主合同價款不一致，那么這里支付的違約金也不屬于價外費用。

　　財稅處理:

　　（一）增值稅及發(fā)票處理：

　　（1）購買方收到的違約金不屬于增值稅應(yīng)稅行為，當(dāng)然也不需要繳納增值稅；

　　（2）購買方收到違約金后直接開具收條給支付方即可，作為地產(chǎn)公司憑借收條或者收據(jù)入賬。

　　（二）企業(yè)所得稅：

　　地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，計入“營業(yè)外支出”科目核算，同時可以在企業(yè)所得稅前正常扣除。

　　（三）購買方涉及的所得稅：

　　這里需要注意，業(yè)主收到的違約金，如果購買方為自然人，取得這部分違約金，應(yīng)按照“偶然所得”繳納個人所得稅，稅款由地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳；如果購買方為企業(yè)，取得這部分違約金，應(yīng)計入“營業(yè)外收入”科目核算繳納企業(yè)所得稅。

　　第三種情形：合同已經(jīng)履行，業(yè)主根據(jù)銷售合同的約定向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金

　　案例3：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋給業(yè)主丙，雙方約定了分期付款，但由于業(yè)主丙的原因未及時付款，根據(jù)銷售合同約定，業(yè)主向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金1萬元。

　　分析：合同已經(jīng)履行，交易正常發(fā)生，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)，同房款支付方向一致，因此屬于上述細(xì)則規(guī)定的價外費用范疇。

　　財稅處理：

　　（一）增值稅及發(fā)票處理：

　　（1）地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)按照房屋銷售的稅率（9%或5%）交稅；

　　（2）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金的納稅義務(wù)發(fā)生時間同房屋銷售的納稅義發(fā)生時間應(yīng)保持一致，以約定和收取的時間為準(zhǔn)；

　　（3）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼應(yīng)該同“銷售不動產(chǎn)”選擇的編碼一致。如果業(yè)主為個人開具普通發(fā)票，如果業(yè)主為企業(yè)，也可以根據(jù)要求開具專票。也就是說違約金應(yīng)該同銷售房屋開具的發(fā)票保持一致，如果開具的是專用發(fā)票，那么購買方取得價外費用的專用發(fā)票正常可以抵扣進(jìn)項。

　　（二）企業(yè)所得稅：

　　地產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主違約金，同房款支付方向一致，屬于房屋銷售的價外費用，應(yīng)該同房屋銷售收入一并計算繳納企業(yè)所得稅。

　　（三）土地增值稅：

　　因該違約金屬于地產(chǎn)企業(yè)的價外費用，當(dāng)然應(yīng)該連同房屋銷售價款一并繳納土地增值稅。

　　第四種情形：合同已經(jīng)履行，雙方單獨簽署借款協(xié)議，業(yè)主支付地產(chǎn)公司延期付款利息