房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的九大差異
時間：2019-09-12 18:37 編輯：長沙代理記賬
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
1.年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異(執(zhí)行的政策不同)
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是按年就企業(yè)整個年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入也要按規(guī)定的預(yù)計毛利率預(yù)計毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。
土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定清算條件時，再進(jìn)行清算。清算時，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算全部項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。
2.成本核算對象與清算項(xiàng)目的差異
土地增值稅清算時，按項(xiàng)目單位進(jìn)行清算。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅對開發(fā)產(chǎn)品成本核算時，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項(xiàng)原則劃分成本對象進(jìn)行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第第二十六條規(guī)定，計稅成本對象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
3.共同成本間接成本計算分?jǐn)偡椒ú町?/strong>
企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
而在土地增值稅項(xiàng)目清算時，對于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬唵危铱捎?a class="arc_keyword" href="/xinzhengjiedu/814.html">納稅人自行選擇。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?span>國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/p>
4.項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異
在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計算時，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。國稅發(fā)[2009]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計算土地增值稅時，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計入開發(fā)成本中，不允許作為加計扣除的基數(shù)。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
5.配套設(shè)施的地下停車場所成本的差異
