企業以招拍掛方式從政府受讓土地用于房地產開發，需向政府支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。如未能按土地出讓合同約定期限支付土地價款，將向國土部門繳納滯納金，未按規定期限開發房地產的，將繳納土地閑置費。企業取得土地支付土地價款后，有的地方還會給予企業支付土地返還款。

　　筆者就取得土地環節需要關注的涉稅事項分析如下：

　　一、增值稅事項

　　一般納稅人房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法。按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。土地價款應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；未取得合規票據不能差額扣除。同時企業應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過實際支付的土地價款。

　　企業取得土地后，從政府部門收到的土地返還款，不能作為土地價款在銷售額中扣除。

　　小規模納稅人房地產開發企業銷售自行開發房地產項目，適用簡易計稅辦法，不能差額征稅。

　　通常來說，企業從事房地產開發銷售額將達到一般納稅人認定標準（500萬元）。如果在小規模納稅人時以受讓方式取得土地后，再認定為一般納稅人，取得的土地價款能否適用差額扣除政策，目前總局尚未有明確的文件規定。

　　二、印花稅事項

　　企業與土地部門簽訂的土地出讓合同，需按產權轉移書據繳納印花稅，稅率萬分之五。

　　三、契稅事項

　　契稅計稅依據為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。企業以競價方式取得出讓土地，契稅計稅依據為競價的成交價格，包括土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用。

　　契稅的納稅義務發生時間為簽訂土地權屬轉移合同的當天，或者取得其他具有土地權屬轉移合同性質憑證的當天。企業應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　四、土地增值稅事項

　　“取得土地使用權所支付的金額”可作為計算增值額的扣除項目，且可以加計20%扣除。“取得土地使用權所支付的金額”是指為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。繳納的契稅屬于按國家統一規定交納的費用，可以計入扣除項目。繳納的土地閑置費，延期付款支付的利息，以及向國土部門支付的滯納金不能扣除。

　　取得土地使用權支付的相關價款應取得合法有效憑證，未取得合法有效憑證的不能扣除。從政府部門取得的土地返還款不能作為土地價款扣除。

　　五、企業所得稅事項

　　企業受讓土地而支付的土地價款和相關費用，應取得合法有效憑證，未取得的合法有效憑據，相關土地成本不得在稅前扣除。

　　六、土地使用稅事項

　　企業以出讓方式有償取得土地使用權的，應從土地出讓合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　七、稅務建議

　　（一）企業如為小規模納稅人，為避免土地價款不能差額計繳增值稅的風險，建議先認定為一般納稅人后再招拍掛取得土地。同時企業應建立臺賬登記土地價款的扣除情況。

　　（二）未取得合法有效憑證的，增值稅不能差額扣除，土地增值稅不能作為扣除項目，企業所得稅上也不能稅前扣除。比如：土地出讓金取得資金往來票據屬于不合規票據。建議企業取得土地時應取得合法有效憑證，發現憑證不合規的應及時退還。

　　（三）土地延期付款支付的利息及向國土部門支付的滯納金不能在計算土地增值稅時作為土地成本扣除，也不能享受加計20%扣除規定。建議企業及時繳納土地出讓金。

　　（四）土地閑置費不能在計算土地增值稅時扣除，建議企業按期開發房地產項目。如不能及時發開，需確定儲備土地能帶來收益。

　　（五）如果招拍掛取得土地后，長沙工商代辦，政府部門將會返還土地價款的。土地返還款將沖減土地成本，建議企業和政府部門溝通，改為其他形式的政府補貼，以便不減少土地成本得到更多的扣除。