房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營成果的準確核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅的正確繳納。而企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的計算首要的問題就是確定成本核算對象。

　　一、成本核算對象的定義

　　會計上，成本核算對象是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍。

　　稅務(wù)上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。

　　從上述概念界定可以看出，會計和稅收政策對于成本對象的定義基本一致。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本

　　會計上，《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》第三條規(guī)定，產(chǎn)品成本是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的材料費用、職工薪酬等，以及不能直接計入而按一定標準分配計入的各種間接費用。它是普遍意義上的產(chǎn)品成本概念，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品的各項費用支出。

　　稅務(wù)上，國稅發(fā)[2009]31號第二十六條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)）過程中發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

　　可見，稅收政策規(guī)定的計稅成本中，要求發(fā)生的各項費用必須按照稅收規(guī)定進行核算與計量。因此，會計上房地產(chǎn)企業(yè)進行成本核算時要盡量按照稅收規(guī)定的要求進行，以避免稅會差異調(diào)整。例如，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定，以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用可以計入計稅成本：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。在進行會計核算時，對符合上述三項規(guī)定的相關(guān)費用支出通過“預(yù)提費用”進行計量與確認，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，這樣會計的開發(fā)產(chǎn)品成本與計稅成本完全一致，避免了稅會調(diào)整，簡化了會計核算工作量。

　　三、成本核算對象的確定原則

　　《財政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）>的通知》（財會[2013]17號）第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。

　　國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了計稅成本對象的6個確定原則：可否銷售原則、分類歸集原則、成本差異原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。

　　可見，會計上的規(guī)定比較寬泛，稅收政策的規(guī)定比較具體，對企業(yè)確定成本對象具有很好的指導(dǎo)作用。因此，應(yīng)將稅收政策貫穿于企業(yè)成本核算，使稅法與會計核算融合銜接。在進行成本對象的確定上，按照國稅發(fā)[2009]31號第二十六條的規(guī)定，參照以下具體原則劃分成本對象。

　　1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

　　例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，分為盈利性的和非營利性的兩種。非營利性的配套設(shè)施不能對外銷售，在劃分成本對象時，應(yīng)將其作為過渡性成本對象單獨對其成本進行歸集，然后按建筑面積法，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

　　2、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

　　例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在A地塊同時開發(fā)商品房，1-3號樓為6層；4-7號樓為12層；8-12號樓為22層，則可以將1-3號樓劃分為一個成本對象；4-7號樓為一個成本對象；8-12號樓為一個成本對象。

　　3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

　　例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)區(qū)內(nèi)需要開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、以及配套設(shè)施等不同類型的房屋。這些建筑物，由于具有不同的使用功能，應(yīng)分別確定為不同的成本對象進行核算。

　　4、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。