房地產企業為了計算開發產品的成本，在確定了成本計算對象后，就進入了成本歸集和分配階段，本節對此進行分析。

　　一、房地產企業成本項目及內容

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　　《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

　　1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

　　2、前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

　　3、建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

　　4、基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

　　5、公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

　　6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

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　　《財政部關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知》（財會[2013]17號）第二十六條規定，房地產企業一般設置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用等成本項目。

　　1、土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

　　2、前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。

　　3、建筑安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。

　　4、基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。

　　5、公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。

　　6、開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。

　　7、借款費用，是指符合資本化條件的借款費用。

　　通過比較以上（一）、（二）可見，計稅成本項目共有6項，會計成本項目共有7項，除了與計稅成本項目相同的6項外，另外增加了一項“借款費用”，核算符合資本化條件的借款費用。就每一項的具體內容來看，都或多或少存在差異。“土地征用及拆遷補償費”項17號文把31號文中的“拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出”改為了“拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用”，支出改為了費用，與項目名稱吻合；同樣的目的，“公共配套設施費”項17號文也是把支出改為了費用。“前期工程費”項17號文增加了“政府許可規費、招標代理費、臨時設施費、咨詢論證費”的核算內容。“建筑安裝工程費”17號文增加了“精裝修費”的核算內容。“基礎設施建設費”項17號文增加了“供暖、消防、有線電視、寬帶網絡、智能化”等社區管網工程費和“景觀”環境工程費用的核算內容。“開發間接費”17號文僅列舉了“工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費”等核算內容，而31號文列舉了“管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費”等核算內容。

　　既然會計成本的項目與內容與計稅成本的項目與內容存在一定差異，實務中如何進行核算呢？