近期接連有幾個客戶咨詢房地產(chǎn)三大稅種涉稅的問題，對這些共性問題，個人認(rèn)為均屬于常見問題，只是大家對政策不熟悉、不理解，才導(dǎo)致存在疑問，我在這里簡要介紹作為回應(yīng)。

　　（一）增值稅

　　增值稅常見的問題是對增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間把握不準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定，

　　（1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

　　（2）取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；

　　未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天，長沙公司注冊，例如房地產(chǎn)企業(yè)以房抵債且沒有簽訂合同，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　房地產(chǎn)銷售時分為期房銷售和現(xiàn)房銷售，增值稅繳納又有不同。

　　1.期房銷售

　　（1）預(yù)繳

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人取得預(yù)售許可證后，預(yù)售期房時，商品尚未完工，無法確認(rèn)收入，同時也未達(dá)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，應(yīng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定，不分新老項目，均按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　目前有部分企業(yè)對于老項目，在預(yù)售時直接按照5%的征收率預(yù)繳增值稅，其實是不對的，將形成稅款占用了企業(yè)資金。

　　（2）交房

　　交付時，計算繳納增值稅，此時減去預(yù)繳增值稅金額，如果是一般計稅項目，還應(yīng)減去增值稅進(jìn)項稅額。

　　交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。

　　如果交房前先開具發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　2.現(xiàn)房銷售

　　如果房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售現(xiàn)房，則無須預(yù)繳增值稅，直接在交付時繳納增值稅即可。

　　（二）土地增值稅

　　土地增值稅常見的問題是土地增值稅清算的收入口徑和清算后如何納稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條“關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題”規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　1.清算時

　　土地增值稅清算時，應(yīng)以網(wǎng)簽合同金額為基準(zhǔn)，而非到賬金額為準(zhǔn)。如果存在按照合同應(yīng)收未收賬款，則屬于民事糾紛，不屬于稅收調(diào)整范圍。

　　土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

　　2.清算后

　　房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后，對當(dāng)月取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　次月15日內(nèi)企業(yè)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

　　（三）企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅常見問題是常常忽略在完工年度應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)收入，然后配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　　（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　具體執(zhí)行時按照孰先原則。

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

　　實踐中，很多企業(yè)因為各種原因在完工年度未結(jié)轉(zhuǎn)收入，繳納企業(yè)所得稅。豈不知這樣存在滯納金的風(fēng)險：