編者按：個人交易房地產涉及增值稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅等稅費，同時存在眾多稅收優惠政策，但這些政策散布在各實體法中，有些優惠政策已經廢止，在交易中，稅費負擔多少，影響著交易雙方之間價格的磋商，本文旨在通過簡明的稅收政策分析匯總，讓納稅人即刻明白個人交易房地產的征稅、免征與減征稅收政策。

　　一、增值稅

　　（一）個人轉讓不動產（除個人轉讓其購買的住房外）增值稅規定

　　國家稅務總局公告2016年第14號國家稅務總局關于發布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告

　　第四條小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

　　（1）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　（2）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　（二）個人轉讓其購買的住房增值稅規定

　　國家稅務總局公告2016年第14號國家稅務總局關于發布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告

　　第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

　　（1）個人轉讓其購買的住房，按照“有關規定”全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　（2）個人轉讓其購買的住房，按照“有關規定”差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　上述“有關規定”是指：財稅[2016]36號財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知

　　附件3.營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定

　　5、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　（三）個人銷售自建自用住房增值稅規定

　　財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第十五款規定，個人銷售自建自用住房免征增值稅。

　　（四）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權增值稅規定

　　財稅[2016]36號財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知

　　附件3.營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定

　　1、下列項目免征增值稅

　　（36）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

　　家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

　　（五）個人無償贈與不動產增值稅規定（涉及家庭財產分割的個人無償轉讓除外）

　　《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

　　附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定，個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，應視同銷售不動產。也就是說，個人無償贈與不動產除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，即使沒有取得任何經濟利益，也應當視同發生銷售行為，繳納增值稅。

　　二、土地增值稅

　　（一）個人銷售住房土地增值稅規定

　　財稅[2008]137號財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策

　　3、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　（二）個人互換住房土地增值稅規定

　　財稅字[1995]48號財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知

　　5、關于個人互換住房的征免稅問題

　　對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　（三）個人無償贈與房地產土地增值稅規定