土地增值稅是一個諸侯混戰的稅種，總局的暫行條例靜靜的在高處懸掛，20多年姿勢一直未變；各省因《土地增值稅暫行條例實施細則》的授權制定具體辦法而競相爭艷，逐漸成就了土地增值稅為“爭執”而稅。下面筆者結合實際清算項目，進行粗淺的描述一下。

　　單位：清算單位的認定

　　土地增值稅的清算單位，應基于納稅人的核算項目來認定，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”，以核算項目來確認清算單位，即可以保證成本的估計和分配的準確性，又可以避免與納稅人核算產生過多的偏差。

　　為進一步明確清算單位，國稅發[2006]187號又細化了“有關部門審批項目”及對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算的規定。但是什么是有關部門呢？是的，有關部門太多了。

　　目前實踐中很多的省份采取以《建筑工程規劃許可證》為標準認定，但是政策規定的一般都是“結合”有關證價進行劃分，到執行層面，往往就變成了“必須”，爭執再所難免，因為差異太大，畢竟有的項目可能僅僅幾棟樓就辦理了一個規證甚至有的一棟樓也會存在辦出兩個規劃證的情況。

　　對象：二分法還是三分法

　　這個問題的起因是普通住宅增值未超20%可以免征增值稅，所以普通住宅要單獨計算確定，而深層次的問題是普通和非普通住宅的成本是按建面均攤還是可以據實分攤或是可以按等增值率劃分。（增值到底是誰的增值呢）

　　根據國稅發[2006]187號規定“開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額”，因此這個爭議就來了，那么是非普通的住宅，還是非，普通住宅之外的產品呢？車位歸集在那類呢？

　　自稅總發【2015】114號公布后，視乎爭議少了。但二分還在。

　　車位：地下非人防無產權車位是否參與清算

　　地下非人防的車位，開發商一般都是以出售給業主，那么車位是否屬于土地增值稅應稅范圍呢？

　　一些省份以產權定調，有產權就參與清算，無產權就不參與清算，地稅局選擇無產權不參與清算，根源是車位收入成本倒掛，參與清算勢必造成土地增值稅減少。

　　那么國家層面是否有明確規定呢，我們看一下國稅發[2006]187號對于配套的停車場規定是“建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用”。貌似規定的很明確了，建成后有償轉讓應參與清算，但是各地執行的可是千變萬化。

　　分攤：地下無產權車位成本的分攤

　　接著上一個問題，確定了是否參與清算，下面就是核心的問題就是成本如何分攤，地產車位無產權，不計容不分攤土地成本是沒有爭議的。

　　如何分攤其他開發成本？是僅分攤建安成本還是包括地上精裝修、園林景觀、開發間接費用等等？是據實分攤還是全部一刀切按面積“大平攤”？

　　按什么面積分攤，無產權車位面積一般沒有單獨計量，是地下的全部是車位面積還是剔除一些公共設施、設備間、夾層后的面積？

　　土地：土地成本分攤

　　對于土地成本分攤，存在期間分攤及期內分攤兩種爭議。

　　在確定土地增值稅清算單位之后，一般只有這個“土地成本”才是最大的共同成本，需要在各個清算單位之間進行分攤。分攤方法，按占地面積法、建筑面積法、市場價法或是稅務機關認定的其他辦法？

　　占地面積法貌似因為規定“一般”采用，長沙代理記賬，而成為實際執行的唯一“必須占地”，對就是這么任性。

　　占地面積是按各期土地總面積還是可轉讓面積？實踐中，如果一個分期一個土地證，這樣倒是簡單了，按土地證面積直接劃分；但是實際上各個分期沒有獨立的土地面積，特別是以工程規劃證劃分的分期，這個面積如何確定，是各期劃線面積么？還是各個分期的可轉讓土地使用權的占地面積？一塊土地各個分期，容積率可是不一樣的。

　　國稅函[1999]112號規定“在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤”，好像也是很明確的，但是實際執行確依然是五花八門。還有對于群商如何在商業和住宅的可轉讓土地面積也是一個問題？對按面積分攤是最好的，因為簡單。

　　人防：人防車位的處置

　　地下車位還有一種就是無產權的人防車位，目前很多地方人防車位也是無法辦理產權的，竣工后移交人防辦。那么之后呢？