看點(diǎn)：目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，取得房地產(chǎn)資產(chǎn)通常有兩種方式，一是直接買賣該房地產(chǎn)資產(chǎn)，二是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)所在的公司（本文以有限責(zé)任公司為例）。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買賣涉及的交易稅費(fèi)較高（需要繳納：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等），而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，以及印花稅，涉及的稅費(fèi)相對(duì)來說較少。因此，越來越多的公司選擇通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。本文就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃進(jìn)行探討分析。

　　一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要應(yīng)納稅費(fèi)對(duì)比

稅屋提示——被遮擋部分為“3%一5%”

　　注：除以上主要稅費(fèi)外，應(yīng)納的城建稅等略過未分析，下同；若股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東是自然人，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目依20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，不繳納企業(yè)所得稅。

　　從上表可看出，在不考慮土地增值稅的情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可以少繳納增值稅和契稅。

　　二、營(yíng)改增后，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析

　　（一）增值稅下一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)政策分析

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)如何征收增值稅？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)第二條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法，即除此以外的納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)按14號(hào)公告執(zhí)行，分為轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)或取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)下兩種情況：

　　1.一般納納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)如何確定銷售額一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用5%的征收率。選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。可以看出，一般納稅人無論何種情況下轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)均以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，均不得扣除土地價(jià)款。

　　2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)如何繳稅轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，長(zhǎng)沙工商代辦，，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

　　轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

　　（二）增值稅下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)政策分析財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”同時(shí)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅

　　人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

　　三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值稅分析

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。但稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）的下列規(guī)定要求計(jì)征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”該文件是國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，該文件存在的問題是，企業(yè)轉(zhuǎn)讓的是股權(quán)而不是國(guó)有土地使用權(quán)及其附著物，故不符合《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的征稅范圍；其次，即使征稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東征稅還是對(duì)被投資企業(yè)征稅并不明確。再次，如果轉(zhuǎn)讓100%以下的股權(quán)是否征稅呢？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該文件執(zhí)行口徑不一，有參照?qǐng)?zhí)行的，也有未按照?qǐng)?zhí)行的。據(jù)了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等地區(qū)，并未對(duì)一次性轉(zhuǎn)讓有不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的公司100%股權(quán)的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行分析。

　　四、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再開發(fā)情況下涉及的潛在的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁及交易價(jià)格的公允性分析