房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)提費(fèi)用的重點(diǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)及匯繳案例分析
時(shí)間:2019-09-19 14:07 編輯:長沙代理記賬
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金高度密集的行業(yè),依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定,對(duì)出包工程、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用和公共配套設(shè)施進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收支出、提高資金使用效率的普遍做法。其中出包工程預(yù)提費(fèi)用金額最大,單項(xiàng)目少則幾千萬,多則幾億、幾十億元,它也是影響房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳納稅調(diào)整的重點(diǎn)項(xiàng)目。從稅務(wù)部門的檢查情況看,預(yù)提費(fèi)用政策雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利,但如果對(duì)該政策的限制性條件和要求控制不到位,就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
一、預(yù)提費(fèi)用的條件和要求
依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號(hào),以下簡稱31號(hào)文件)第32條規(guī)定:“出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10%。”因此,對(duì)出包工程預(yù)提費(fèi)用,應(yīng)同時(shí)符合下列條件和要求:
1、屬于未最終辦理結(jié)算的出包工程。
2、只對(duì)發(fā)票不足金額部分預(yù)提費(fèi)用。
3、預(yù)提費(fèi)用金額既不能超過出包合同總金額的10%,也不能超過出包合同的發(fā)票不足部分金額。
4、相關(guān)證明資料要充分。
二、重點(diǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)類型
實(shí)踐中,出包工程預(yù)提費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)集中在以下幾方面:
(一)對(duì)已辦理最終結(jié)算的出包工程預(yù)提費(fèi)用
《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》(財(cái)建[2004]369號(hào))第3條:“建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算是指對(duì)建設(shè)工程的發(fā)承包合同價(jià)款進(jìn)行約定和依據(jù)合同約定進(jìn)行工程預(yù)付款、工程進(jìn)度款、工程竣工價(jià)款結(jié)算的活動(dòng)。”對(duì)照該條款,31號(hào)文件中的“最終結(jié)算”應(yīng)該是指工程竣工價(jià)款結(jié)算,因此,對(duì)已辦理工程竣工價(jià)款結(jié)算的出包工程不得預(yù)提費(fèi)用。
(二)對(duì)甲供工程預(yù)提費(fèi)用
甲供工程,是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程(《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第1條),它不屬于出包工程范圍。因此,對(duì)甲供工程中建設(shè)方自行采購的設(shè)備、材料、動(dòng)力等項(xiàng)目不得預(yù)提費(fèi)用。
(三)預(yù)提費(fèi)用超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)
1、預(yù)提費(fèi)用比例超過出包合同總金額的10%。
預(yù)提費(fèi)用的比例不應(yīng)超過出包合同(未辦理最終結(jié)算)總金額的10%(即:預(yù)提費(fèi)用金額÷未辦理竣工結(jié)算的出包工程的合同總金額≤10%),否則是不符規(guī)定的。
2、預(yù)提費(fèi)用金額超過出包工程的發(fā)票不足金額。
預(yù)提費(fèi)用金額不應(yīng)超過出包工程(未辦理最終結(jié)算)的發(fā)票不足金額(即:預(yù)提費(fèi)用金額≤未辦理竣工結(jié)算出包工程的發(fā)票不足金額),否則是不符合規(guī)定的。
3、正確的預(yù)提費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
即:【(預(yù)提費(fèi)用金額≤未竣工結(jié)算出包工程的發(fā)票不足金額)÷未辦理竣工結(jié)算的出包工程的合同總金額】≤10%
(四)未取得相關(guān)合法、有效發(fā)票
依據(jù)31號(hào)文件第34條規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計(jì)入計(jì)稅成本。因此,出包工程辦理最終結(jié)算后,前期已預(yù)提費(fèi)用在本年度匯繳期到期前未取得相關(guān)合法、有效發(fā)票的,在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整處理。
(五)無法提供充分的證明資料
依據(jù)31號(hào)文件規(guī)定,提供證明出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的資料是對(duì)出包工程預(yù)提費(fèi)用的前提條件。實(shí)踐中,部分房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于依據(jù)企業(yè)內(nèi)部制定的項(xiàng)目預(yù)算總額的一定比例,或者以預(yù)算總額與出包合同累計(jì)到票金額的兩者軋差數(shù)來預(yù)提費(fèi)用,這些做法做雖然簡便易行,長沙代理記賬,但與31號(hào)文件對(duì)預(yù)提費(fèi)用的規(guī)定條件和要求不符,存在較大稅收風(fēng)險(xiǎn)。如果無法提供充分的相關(guān)證明資料(實(shí)務(wù)中主要涉及出包工程合同、工程竣工價(jià)款結(jié)算資料、出包工程已取得發(fā)票情況等),則不得預(yù)提費(fèi)用。
三、匯繳案例
A公司開發(fā)的商品房項(xiàng)目預(yù)算總額20億元,其中,與施工方C公司簽訂出包合同18億元,甲供工程2億。該項(xiàng)目2015年10月竣工并投入使用,2016年5月15日A公司與C公司辦理了竣工價(jià)款結(jié)算,且雙方出具了《工程竣工價(jià)款結(jié)算報(bào)告》,當(dāng)年A公司向C公司支付工程竣工結(jié)算款17.1億元,余款作為質(zhì)量保證(保修)金,待交付使用起2年質(zhì)保到期后再支付。
A公司按預(yù)算總額10%預(yù)提費(fèi)用,2015年末預(yù)提費(fèi)用余額2億元,截止2016年5.31日尚有1.5億元未取得發(fā)票,截止2017年5.31日尚有1.1億元未取得發(fā)票。
問:A公司2015、2016年對(duì)預(yù)提費(fèi)用如何進(jìn)行納稅調(diào)整?
(一)2015年納稅調(diào)整