《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為免征增值稅。”

個人取得的拆遷補償費要不要開具增值稅發(fā)票？免征增值稅，不等于個人可以不開具增值稅發(fā)票。很多人以為被拆遷個人取得拆遷補償款不屬于經(jīng)營所得，可以收據(jù)入具。但是，個人取得的各種補償款，國稅總局出臺了許多的稅收文件.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事土地一級開發(fā)（包含征收農(nóng)用地、城中村（棚戶區(qū)）改造、舊城改造等），凈地上市招拍掛。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借一級開發(fā)的先天優(yōu)勢，大多能夠摘牌。土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式下,經(jīng)典的財稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的征地及拆遷補償款計入“開發(fā)成本--土地--征地及拆遷補償款”科目，待商品房建設(shè)活動發(fā)生后轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本--商品房--征地及拆遷補償款”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的征地及拆遷補償款可抵減商品房開發(fā)的增值稅、能在商品房開發(fā)的土地增值稅前扣除、能在企業(yè)所得稅前扣除、需要納入商品房開發(fā)取得土地使用權(quán)契稅的計稅范圍，相關(guān)取得政府返回款項或沖減土地出讓金成本或作為政府補助計入遞延收益，或?qū)㈤_發(fā)企業(yè)土地一級開發(fā)的各項收支作往來處理，收支凈額作為投資收益處理。這樣的財稅處理是否合適？下面的案例引起反思。

案例一：房地產(chǎn)開發(fā)A公司以自己的名義立項進(jìn)行土地一級開發(fā)

S省T市某地下商業(yè)街的城改項目，T市政府委托開發(fā)企業(yè)A公司進(jìn)行征地拆遷安置工作(以下簡稱“征遷”）。2016年8月，A公司完成土地征遷及土地整理工作，土地掛牌上市招拍掛。依托征地拆遷的優(yōu)勢及與政府部門的初步意向書，A公司計劃開發(fā)“銀河地下商業(yè)街”項目。出讓地價從2600萬一路拉高，最終由J房地產(chǎn)公司以6000萬摘牌,A公司止步于土地招拍掛.開發(fā)企業(yè)公關(guān)能力再強，“搭橋”技術(shù)再好，在土地出讓競價制度面前，開發(fā)企業(yè)依然面臨風(fēng)險。

征地拆遷雙方的矛盾歷來突出，A公司需要做出很多犧牲和讓步.A公司用于征拆遷、土地整理的實際累計支出1900萬元.T市國土局征地成本審核十分嚴(yán)格，管理費收入為土地開發(fā)直接成本的3%，超標(biāo)準(zhǔn)超范圍的拆遷賠償款、超期違約的過渡費不認(rèn)可，不計算拆遷相關(guān)的貸款資金利息和投資利潤。2016年11月，T市國土局進(jìn)行征地成本審核，《國有土地出讓成本審核認(rèn)定表》認(rèn)定A公司征地拆遷收入的審核數(shù)為1800萬元。2016年12月，T市財政局撥付1800萬資金給A公司。

征地拆遷、土地前期整理、市政配套建設(shè)等土地收儲工作屬于土地一級開發(fā)，房地產(chǎn)商品房開發(fā)屬于土地二級開發(fā)，兩者涇渭分明。那么，土地一級開發(fā)究竟應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行財稅處理？

第一部分：土地一級開發(fā)的財稅問題

本文著重討論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與當(dāng)?shù)卣g簽訂投資合作協(xié)議、以自已的名義從事一二級聯(lián)動開發(fā)條件下的財稅問題。政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同投資成立土地一級開發(fā)平臺公司、雙方約定按股權(quán)投資協(xié)議分紅，不是本文的重點，二者之間異曲同工，可作為參考。

我們從土地一級開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)主體、合作方式、地方政府報酬計算及支付政策、國有土地一級開發(fā)程序、國有土地出讓成本審核、開發(fā)企業(yè)土地一級開發(fā)的財稅核算等方面深入進(jìn)行剖析。

1.土地一級開發(fā)的具體內(nèi)容
《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定：“土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”。

匯總《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》、《天津市土地整理儲備管理辦法》、成都市《關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會資金進(jìn)行一級土地整理的意見》等城市的相關(guān)規(guī)定，土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使建設(shè)用地實現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。

2.開發(fā)主體認(rèn)定