土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的稅種，本文將對其基本概念予以闡述，后期將對其重要內(nèi)容進行深度剖析，限于本人對其的理解，如有錯誤，望閱讀者多提寶貴意見。

　　一、納稅人

　　《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。

　　二、稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負擔高于企業(yè)所得稅。實行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負擔水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對取得過高收入，尤其是對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

稅     率       30%       40%       50%       60%  

增值率

  0%       50%       100%       200%      
速算扣除系數(shù)       0       5%       15%       35%  

　　三、計稅依據(jù)

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　1、收入額的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

　　2、扣除項目及其金額

　　本文只介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅規(guī)則，其他本文不在介紹，將會在后期的文章中述及。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目包括以下五種：

　　1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2）、房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3）、房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（20%）

　　四、扣除項目分析

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

　　以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；

　　以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

　　“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本

 

1

 

2

 

3

 

4

 

5

 

6

 

土地征用及拆遷補償費

 

前期工程費

 

建筑安裝

工程費

 

基礎(chǔ)設(shè)施費

 

公共配套

設(shè)施費

 

開發(fā)間接

費用

 

土地征用費

耕地占用稅

勞動力安置

拆遷補償凈支出

安置動遷費等

 

規(guī)劃、設(shè)計

可行性研究

水文、地質(zhì)

勘察、測繪

三通一平等

 

出包自營建筑安裝費

 

道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等

 

不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施

 

直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用

 

　　營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用實際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。