一、新建房轉讓扣除項目——房地產企業扣除5項

 

　　1.取得土地使用權所支付的金額（買地的錢）

 

　　指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用之和。

 

　　按國家統一規定繳納的有關費用是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

 

　　2.房地產開發成本

 

　　（1）土地征用及拆遷補償費

 

　　主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農作物補償費、危房補償費等。

 

　　（2）前期工程費，指項目開發前期發生的水文、地質、勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

 

　　（3）建筑安裝工程費，指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

 

　　（4）基礎設施費，指在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

 

　　（5）公共配套設施費，指開發項目內發生的公共配套設施支出。

 

　　（6）開發間接費用，長沙工商代辦，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。（非房地產開發費用）

 

　　3.房地產開發費用（區分企業所得稅的期間費用）

 

　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

 

　　（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。

 

　　【解釋】房地產開發費用計算中還須注意三個問題：

 

　　①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準利率上上浮。

 

　　②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

 

　　③土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

 

　　4.與轉讓房地產有關的稅金
企業狀況   可扣除稅金   詳細說明  
房地產開發企業   城建稅和教育費附加   由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除  
非房地產開發企業   （1）印花稅   印花稅稅率0.5‰（產權轉移書據）  
（2）城建稅和教育費附加  

 

　　5.財政部確定的其他扣除項目

 

　　從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

 

　　加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×20%

 

　　二、舊房及建筑物扣除項目

 

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

 

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

 

　　3.轉讓環節繳納的稅金。

 

　　【解釋1】評估價格=房地產重新購置價格×成新度折扣率

 

　　【解釋2】納稅人轉讓舊房，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（實際的一年）