房地產開發企業開發項目所發生的“開發間接費”，在列支與歸集中一直是企業與稅務部門都關注的焦點，由于“開發間接費”與“管理費用、銷售費用、財務費用”存在歸集口徑與扣除標準的差異，致使企業在歸集上人為操控的因素較多。

　　今天昌堯講稅就來同大家解析一下，房地產開發企業“開發間接費”稅前歸集的難點，長沙公司注銷，希望能夠對你有所幫助。

　　一、企業所得稅中對“開發間接費”是如何界定的？

　　開發間接費是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（國稅發[2009]31號）

　　二、土地增值稅中對“開發間接費”是如何界定的？

　　開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（財法字[1995]6號）

　　三、“開發間接費”與“管理費用、銷售費用、財務費用”有何區別？

　　（一）“開發間接費用”屬于開發土地和新建房及配套設施的“成本”，在開發土地和新建房及配套設施的成本中列支，土地增值稅清算中可以享受20%的加計扣除；

　　（二）“銷售費用、管理費用、財務費用”屬于開發土地和新建房及配套設施的“費用”，在開發土地和新建房及配套設施的費用中列支，土地增值稅清算中不能享受20%的加計扣除

　　（三）“銷售費用、管理費用”在土地增值稅清算中，不得超過開發土地和新建房及配套設施的“成本”的5%以內計算扣除；

　　（四）“財務費用”中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　（五）“財務費用”中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，“銷售費用、管理費用、財務費用”開發費用按開發土地和新建房及配套設施的“成本”金額之和的10%以內計算扣除。

　　四、“開發間接費用”列支范圍包含哪些組成內容？

　　（一）行政管理費

　　該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。

　　（二）工程管理費

　　該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。

　　（三）周轉房攤銷

　　周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出并由開發企承擔部分也應計入本科目。

　　（四）項目營銷設施建造費

　　該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。

　　（五）資本化借款費用

　　資本化借款費用包括：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中，因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。

　　（六）物業管理完善費

　　未出售的房子產權歸開發商所有，物業公司進駐后，需要產權人繳納物業管理費，開發商作為未售房屋的產權人，就該部分承擔的物業管理費，以及針對配套設施不完善，需要給物業公司支付的一部分補貼費用。

　　五、土地增值稅清算會如何審核“開發間接費用”？

　　（一）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。

　　（二）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算。

　　（三）審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。

　　（四）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

　　（五）審核是否將期間費用記入開發間接費用。

　　（六）審核有無預提的開發間接費用。

　　（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

　　（八）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。