房地產開發企業銷售其開發的商品房增值稅納稅義務發生時間，各地規定不同，部分稅務管理員在實際執行中口徑大相徑庭，納稅人莫衷一是。銷售商品房增值稅納稅義務發生時間到底應確定為哪個時點？本文將尋根究底辨析銷售商品房增值稅納稅義務發生時間問題。

一、政策規定，稅總口徑

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。這是一個原則性規定，表述比較簡單，但房地產開發期較長，涉稅行為復雜，依據上述規定并不能把握房地產開發企業銷售商品房增值稅納稅義務發生時間。

2016年4月，國家稅務總局貨物和勞務司在其編寫的《全面推開營業稅改征增值稅試點政策培訓參考材料》（以下稱“《培訓資料》”）中對房地產開發企業銷售商品房增值稅納稅義務發生時間進行了明確，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，待產權發生轉移時，再清算應納稅款，并扣除已預繳的增值稅款。據此，國家稅務總局口徑應是銷售商品房產權轉移時間為納稅義務發生時間。

二、地方國稅機關確定納稅義務發生時間眾生相

雖然國家稅務總局明確了銷售開發產品以產權轉移時間作為增值稅納稅義務發生時間，但如何確定商品房產權轉移時間，國家稅務總局沒有進一步明確，所以各地稅務機關在確定商品房產權轉移時間時規定各異。

一是交房論。交房論認為：房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為的發生時間。此觀點強調不動產交付行為完成當天為納稅義務發生時間，比較簡單明了，容易把握，如四川省、浙江省國稅就持有此觀點。

二是交房和合同約定論。此觀點認為：房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準。此觀點采用雙重標準加以對納稅義務發生時間進行限制。

河北省、湖北省、江西省、內蒙古自治區、寧夏自治區國稅就持有此觀點，并在此基礎上規定，若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。由此看出，河北、湖北等對于實際交房時間晚于合同約定時間的未明確，根據其字面意思應以合同約定時間為納稅義務發生時間。湖南省國稅則對此進行了規定，若實際交房時間晚于銷售合同約定交房時間的，以銷售合同約定的交房時間為準。

安徽省國稅則進一步明確，因房地產開發企業原因造成延遲交房的，以實際交房時間作為納稅義務發生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產交付手續的，以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務發生時間。湖南省國稅規定，若實際交房時間晚于銷售合同約定交房時間的，以銷售合同約定的交房時間為準。

河南省國稅規定，房地產企業銷售房地產項目納稅義務發生時間為交付房地產項目并取得索取銷售款項憑據的當天。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產項目產權屬變更的當天。河南的觀點與上面“交房和合同論”如出一轍。

三是收訖銷售款或合同約定或開具發票論。海南國稅局規定，納稅人銷售自行開發的房地產，收訖銷售款項或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發票，滿足此三個條件中任何一個條件即為發生納稅義務，應該按適用稅率計算繳納增值稅。除上述情況外，其他時間收到的款項可視為預收款，按3%計算預繳增值稅。此觀點將收訖銷售款項作為納稅義務實現，有點另類。《培訓資料》在解讀《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）時明確，預收款是指房地產企業實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款（因為全款取得也要事后開票，確認應稅收入，因此也可以叫做預收款）。既然全款取得的售房款也為預收款，財稅[2016]36號文已將營業稅時代的“納稅人銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”條款廢止，收到預收款已不是判斷銷售不動產納稅義務發生時間的標準，因此銷售商品房收訖銷售款項亦不應作為判斷銷售不動產納稅義務發生時間的標準。