地產“花式”并購重組——資產收購的交易方案設計、財稅分析及稅務籌劃建議

地產“花式”并購重組——資產收購的交易方案設計、財稅分析及稅務籌劃建議<智慧源地產財稅>

目  錄

一、法律法規對不動產作價入股的有關規定

（一）不動產與土地使用權的區別

（二）法律法規對不動產作價入股的具體規定

（三）不動產作價入股后需辦理轉移登記手續

二、與不動產作價入股有關的稅收規定

（一）營改增之前不動產作價入股是否繳納營業稅

（二）營改增之后不動產作價入股繳稅分析

三、結語

不動產作價入股是我們耳熟能詳的一種作為出資或者資產轉讓的方式之一。其中，采取此種方式的原因之一是為達到節約稅負的目的。我們知道若某企業直接轉讓名下的不動產給其他企業，按照直接轉讓方式，該企業將承受高額的稅負，包括增值稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等，此種方式將很大程度上影響該企業的利潤。在地產的并購實踐中，以不動產/土地使用權出資入股后通過股權轉讓的形式完成并購一直被行業廣泛推崇，實務中不少企業會有意地控制不動產/土地使用權的評估價格后，以評估價簽訂《出資入股協議》，并通過土地增值稅、契稅甚至所得稅的籌劃后辦理資產的過戶登記并以轉讓股權的方式最終完成地產項目的并購（比如在具備相關條件的情況下辦理《不征稅申請表》、《納稅人減免稅（費）申請表》等，其他地產并購的稅籌實操詳見本公眾號“西政資本”2017年9月20日推文《城市更新/舊改項目并購方案設計及稅務籌劃（西政資本201709實操版）》）。

就交易架構而言，具體的不動產作價入股方式如，A企業將其名下的不動產轉讓給B企業，直接轉讓方式將產生高額稅負，那么通過A與B企業成立一個新的企業C，A公司將其名下的不動產以作價入股的方式出資給C，B公司以其他方式出資，A公司再將其持有C公司的股權轉讓給B公司，通過上述方式完成不動產的轉讓。(A也可直接以不動產對C企業增資，再將股權轉讓給B企業（原股東），或從C企業減資退股方式實現貨幣方式退出，有同效)。

那么，營改增之后，不動產作價入股是否繳納增值稅？不動產作價入股方式是如何交稅的，能否真正的達到減少稅負的目的呢？此種方式適用的范圍是否有限制呢？帶著這些問題我們來了解一下法律法規對不動產作價入股方式以及其涉稅問題的相關規定。

一、法律法規對不動產作價入股的有關規定

（一）不動產與土地使用權的區別

在梳理不動產作價入股的相關規定時，還有一種作價入股，即土地使用權的作價入股，很多人容易將土地使用權作價入股視為不動產作價入股，那么土地使用權與不動產存在什么區別呢？

土地使用權屬于不動產嗎？這個答案是否定的。根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法（2016）》所附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業務活動。無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。而自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。由此可以看出土地使用權屬于無形資產。

《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》對不動產又是如何規定的呢？

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，長沙公司注冊，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

因此，根據上述規定，土地使用權屬于無形資產的范疇，不屬于不動產，只是在轉讓不動產時一并轉讓所占土地使用權時，按照銷售不動產來進行處理。值得注意的是，雖然以土地使用權出資入股不受法律限制，但在具體辦理土地出資入股的實務中，稅局一般會征詢國土或規土部門的意見，如國土或規土部門審查后發現有土地閑置、產業調整限制或者未按地方規定達到投資強度的問題，則該類土地使用權的出資入股將遇到障礙，也即無法實施。

（二）法律法規對不動產作價入股的具體規定