預售房時，開出不動產銷售發票，會怎么樣？

1、這是我在房地產營改增規則培訓中問的問題。

當我問這個問題的時候，有位會計說：“藍老師，房地產企業預售時不確認收入，所以，不能開銷售不動產發票，而應該開稅務總局量身定制的——不征稅預收款發票。”

我們不能把稅務問題僅僅理解為一些“正確的做法”、“通用的做法”、“稅務要求的做法”，僅從表面去看待和處理稅務問題，這樣是不會長進的。

2、房地產企業預售時，的確沒有達到銷售額實現的時間點，不確認增值稅銷項，不開銷售不動產的增值稅發票。只是按預征率預交增值稅而已。

但我還是要問：如果硬是提前就開出了不動產銷售發票呢？又會怎么樣呢？

房地產企業預售不確認銷項，并非一件好事。一方面，要按預征率交納增值稅，確保了國稅局的旱澇保收；另一方面，巨額的進項稅金因為沒有銷項而抵扣不了，作為一項積壓的流動資產列報，白白占用資金。

所以，我們要想想：如果硬是提前就開出了不動產銷售發票呢？又會怎么樣呢？

3、好，現在用規則的態度和方法來分析這一問題。

第一個問題是，這算不算虛開。

這一點可以搜索我公眾號上往期文章，對此類問題有過剖析。這里就只直接出結論：當預售達成后，有預售業務與預售合同支持，就不是虛開發票，而只是提前開票。

明白了沒有虛開的風險，然后就看下一個問題：開了票后果是什么？后果是：

一、要確認銷項稅金，計算納稅——“先開具發票的，為開具發票的當天”；

二、就算開了發票，確認了收入，該預繳的，依然要預繳，因為預繳也是一項明確的法定義務。

4、有些人認為，這說明，開了票更虧，即要預繳，又要納稅。

這樣就把問題想簡單。當我們明白增值稅的規則后，就會發現，這里面實際上存在不確定的東西。

開票后，確認了銷項，說明進項就可以抵扣了，控制得好的話，交不了多少稅。但納稅義務一旦確認，則預繳的稅款就可以抵扣了。所以，在某些情況下，這是有好處的。好處就是預繳的稅款可以提前抵回來，這是可能會賺利息的。

例如：

本月實現預售1000萬元，那么預繳增值稅27萬元。

1000÷1.11×3%≈27萬。

第二個月又預售了1,000萬元，又預繳了27萬增值稅，兩月合計交出去54萬元，計住這個數字，后面好比較。但進項稅金卻白白躺在“應交稅費”科目的借方睡大覺，相當于無息借了筆錢給國稅局。

如果我們第二個月，硬性開出1,000萬元的銷售發票，會怎么樣呢？

首先就是，提前開票，提前達到納稅義務發生時間，所以應該確認銷項稅金99萬元。1,000萬÷1.11×11%≈99萬。

而如果此時有90萬進項可以抵扣，則實際上，只納稅9萬元。

5、按法律規定，房子要封頂才能預售。所以，正常情況下，預售時應該有巨額的進項稅金了。

當然，有些開發商有本事，沒有封頂也敢賣，有的開發商拖欠施工方工程款，封頂也沒有取得足額的進項，這樣進項就不多。

總之，估計90萬元的進項，只是低估，沒有高估。正常情況的話，進項應該大于銷項，不交增值稅。

如果要交9萬增值稅，就必須交9萬。

但是，1,000萬元的預售如果達到了納稅義務發生時間，長沙公司注冊，實現了真正的增值稅，那么其已經預繳的增值稅，就可以抵稅了。注意，沒法退稅，但可以抵稅，本期抵不完下期接著抵。

開票當月，申報上體現的增值稅情況如下：

銷項稅額  99萬

進項稅額  -90萬

可抵繳額  -27萬

本月預繳  27萬

那么，本月實際納稅=9萬元。

次月開票后，兩月合計納稅27萬+9萬=36萬元，低于原來的54萬元。如果進項高，可以多開銷項，反正不納稅，卻導致了預繳稅款的提前轉回抵稅，從而達到了節稅的目的。

換句話說，因為確認銷項，交了9萬元的增值稅，導致預繳對應的納稅義務實現，預繳可以退27萬元，現金上，就賺回了18萬元。

 6、只有把握住納稅義務的規則，而不被表面的做法、要求、常規所控制，稅務工作中，每個地方，都可以找到堵住資金和利潤跑冒滴漏的流失點。