房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之三十二

原問題：“將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產稅”

學習體會：
一、基本規定
1、納稅義務人
《房產稅暫行條例》第二條：
房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。

2、計稅依據
《房產稅暫行條例》第三條：
房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

3、稅率
《房產稅暫行條例》第四條
房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

4、房產
   《財政部、稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（[87]財稅地字第003號）第一條：
“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

5、爭議
按道理房產稅的范圍已經很明確了，但是在實務中總是有各種各樣的理解，例如有的針對煤氣公司的大罐，有的針對有頂棚的游泳池，有的對樓頂的裝飾物等等，具體的以《財政部 國家稅務總局關于加油站罩棚房產稅問題的通知》（財稅〔2008〕123號）為例就可以知道了。

二、房地產公司的房產稅
1、納稅時間
《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）
一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題
（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（四）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

2、工地用房
財稅地字[1986]第008號第二十一條：
　　凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，長沙工商稅務，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。

3、地下人防
⑴ 2005年12月31日前
財稅地字[1986]第008號第十一條：
　　為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。
  
⑵ 2006年1月1日后
《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）：
　　一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。
　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
　　二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：
　　1 .工業用途房產，以房屋原價的 50 — 60% 作為應稅房產原值。
　　應納房產稅的稅額 = 應稅房產原值× [1-（10% — 30%] × 1.2%。
　　2 .商業和其他用途房產，以房屋原價的 70 — 80 ％作為應稅房產原值。
　　應納房產稅的稅額 = 應稅房產原值× [1-（10% — 30%）] ×1.2 %。
　　3 .對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起執行，《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》 （[86] 財稅地字第 008 號 ） 第十一條同時廢止。

⑶ 簡單解讀
財稅[2005]181號明確了關于具備房屋功能的地下人防需要繳納房產稅，但對于誰來交則沒有明確。由于地下人防是在當地人防辦的監督下修建的，根據《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》第二條：“人防工程及其設備設施是國家的財產”，因此竣工后要移交給當地人防辦。當然根據《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發單位可以以少量的租金予以回租使用。
根據《房產稅暫行條例》第二條對于納稅義務人的規定，房產稅由產權所有人繳納。當地的人防部門肯定在房產所在地，同時不存在產權未確定及租典糾紛未解決的，因此人防部門是房產稅的納稅義務人。開發單位只是地下人防的使用部門；在對外轉租的情況，使用轉租的規定。
當然，這種觀點需要取得當地稅務部門的認可。

4、售樓處
根據前面的整理，售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：
⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；
⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；    ⑶ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；
⑷ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；
⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。