房屋售價過低按最低計稅價格征稅

　　“2008年8月，我將2006年初購買的一套110平方米的住房，以1000元/平方米的價格轉讓出去，總計11萬元。在當地辦稅窗口申報納稅時，工作人員卻按有關部門制定的1300元/平方米的最低計稅價格，征收營業稅、個人所得稅。請問他們征稅的政策依據是什么？”近日，某市民張先生向江西省地稅局網上12366詢問。

　　12366咨詢員告訴張先生，辦稅窗口工作人員按最低計稅價格計算征收其相關稅種，是有政策依據的。隨著國家稅務總局《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕74號）、《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）等一系列文件的下發，個人轉讓住房有關營業稅、個人所得稅政策逐步得到明確和完善，但個人房屋交易環節稅收征管仍有一些問題沒有明確。為此，根據《個人所得稅法》和《稅收征管法》等有關規定，國家稅務總局出臺了《關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號），對有關政策進行了明確。咨詢員提醒賣房者，務必注意以下幾方面的問題。

　　房屋銷售價格低于最低計稅價格按最低計稅價格計算征稅

　　國稅發〔2006〕74號文件規定，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。根據《個人所得稅法》及其實施條例、國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）等文件規定，個人轉讓住房按“轉讓收入———房屋原值———轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”確定應納稅額，依20%的稅率征收個人所得稅。國稅發〔2006〕108號文件規定，對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

　　為逃避稅收，一些地區買賣雙方通過訂立虛假合同低報房屋交易價格，出現了不如實申報繳納相關稅款的問題。針對這些情況，國稅發〔2007〕33號文件要求建立房屋交易最低計稅價格管理制度。各地要根據《稅收征管法》的有關規定，建立房屋交易最低計稅價格管理制度，長沙工商代辦，加強房屋交易計稅價格管理。文件規定，納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。因此，如果納稅人存在低報交易價格的，稅務機關應按最低計稅價格計算征稅。

　　商業用房不得享受1年內換購住房退還保證金等優惠

　　按照財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　現實情況下，有不少人將路段不好的商業用房改造成居住用房。對于這種情形，國稅發〔2007〕33號文件明確，個人出售商業用房取得的所得，應按規定繳納個人所得稅，不得享受1年內換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。
　　“未提供完整、準確房屋原值憑證”嚴格按政策標準執行

　　國稅發〔2006〕108號文件規定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《稅收征管法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地稅局或省級地稅局授權的地市級地稅局，根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

　　為堵塞稅收漏洞，國稅發〔2007〕33號文件進一步明確，國稅發〔2006〕108號文件第三條所稱“未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。國稅發〔2007〕33號文件明確了“未提供完整、準確房屋原值憑證”的政策執行標準，即使納稅人故意不提供房屋原值憑證，但只要契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄，征收機關就應該依據住房交易價格減除房產原值后的余額乘以20%的稅率，征收個人所得稅。當然，對于那些確實符合適用征收率計稅方式計征個人所得稅的情形，則要嚴格按照現行稅收政策規定的征收率計征個人所得稅。

　　不符合要求的裝修費用不準扣除