房地產開發企業以前預繳所得稅(33%)今年清算怎么辦?

      問：房地產開發企業去年按預定毛利率和33%的企業所得稅率預繳了企業所得稅，長沙公司注冊，今年因企業所得稅率調減至25%，本年相關預收賬款已確認收入，匯算清繳時所得稅低于上年預繳數，請問超過部分如何處理，是否可抵繳，或有其他的相關規定。
       答：首先告訴你，目前沒有相關規定，只能是“職業判斷”。
分析：
假設2007年預收收入3000萬元，按25%的（長春市）毛利率（毛利額750）和33%的稅率計算預繳247.5萬元。2008年又取得一部分收入2000萬元按20%的毛利率和25％計算的（100萬元）。年底達到清算條件。
國稅發[2006]31號規定：開發企業開發、建造的開發產品，………其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，………計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
   （本文）第二條：關于完工開發產品的稅務處理問題。第（二）項：開發產品完工后，………計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。
無論怎樣規定，就是一個原則，按實際的應納稅所得額計算企業所得稅，多退少補。
假設2007年加2008年的總（實際）收入是5000萬元，按上述31號文件要計算“毛利差”，如果該項開發產品實際銷售收入的毛利額是900萬元，（實際毛利率為18%，預計計稅毛利率是25％，毛利率差7%）
※（按上述31號還原）該項開發產品實際銷售收入毛利額（900）與其預售收入毛利額（750）之間的差額（150），計入完工年度的應納稅所得額。
如果稅率都是33％，（不考慮其他因素）好辦了，750已按33％納稅了，再按150×33％計算。就是實際應納數。
可現在不行了。稅率變化了，假設這900萬元就是總的應納稅所得額，
A·900×25％＝225萬元，（肯定不行，這里包含2007年的應納稅所得）
B·按07年與08年的收入比例劃分：
 2007年 900×3÷5×33％＝187.2
 2008年900×2÷5×25％＝90（也不行，開發企業要說：2007年只是預售，真正實現利潤在2008年）
C·看一下：國稅函[2008]875號:企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。
企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。
這里雖然沒說“銷售不動產”也按此方法，但我想這種確認的方法是合理的，以上述例題分析：假如2007年該項開發產品完工進度為30％，則應按30％確認比例分配即：
2007年 900×30％×33％＝89.1
 2008年900×70％×25％＝157.5
清算：已納（247.5＋100）－（89.1+157.5）＝應退100.9(萬元)
      如果2007年該項開發產品完工進度為80％，亦應按80%確認比例分配.（個人觀點，僅供參考）