房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之四

原問題：“4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入。”

學習體會：
一、政策規定
以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物（國稅發（1993）149號）。

二、實際情況
房地產開發企業除了正常的可供銷售的建筑以外，一般還有以下幾個部分：
1、轉換層、消防水池等建筑物自身包含的面積（通常計入分攤面積中），但有的開發單位將轉換層也對外出租；
2、變電所（站）、水二次加壓站點、熱力站等專業配套設備/設施，通常轉交給各專業公司，部分由物業負責（例如水二次加壓站點）；
3、會所、停車場（庫）、物業管理場所、文體場館、學校/幼兒園、通信場所等公共配套設施，部分出租出售，部分由物業負責管理；
4、除了前述以外，開發公司額外修建的閣樓、車庫/位、地下停車場等，符合建筑面積的規定（層高超過2.2米），但沒有手續，也辦不了產權；
5、不符合建筑面積的規定（層高不超過2.2米），但仍有使用價值，當然也就有出租出售的價值；
6、人防工程，通常占到整個建筑面積的2%-4%，也有的按照單層建筑的投影面積計算。人防工程的面積是不計算到整個公共建筑面積部分的，當然也就不計算到總可售面積中。通常人防公司可以由開發單位以象征性的價格回租，然后再對外出租，注意不能出售。
7、立體停車場
由于現在城市的發展，土地的稀缺性和不可替代性，以及現代交通工具的高速發展，停車場/位已經成了購房者著重關注的要點之一，現在有的項目的停車位與戶數紙幣已經達到了1：1甚至還要多。
    現在有的城市已經發展了專用的立體停車場，采用智能機械式停車裝備，具體有升降橫移類、垂直循環類、水平循環類、巷道堆垛類等多種。由于屬于新生事物，沒有固定車位，隸屬于建筑物和設備之間，同時又經常屬于開發公司銷售建筑物的配套設施，所以這部分的營業稅、所得稅、土地增值稅都是需要仔細研究的問題。

三、收據的管理
通常，開發企業對購房者開具的發票和收據一般有三種（這個可能各地有不一樣的情況，僅供參考）：
1、結算發票
全稱：商品房銷售（結算）專用發票；
適用范圍：適用于商品房銷售結算業務發票。
簡單的說，就是可以用于辦理產權的發票，通常在交完全款以后開具。
2、預售款專用發票（收據）
全稱：遼寧省大連市商品房預收款專用發票；
適用范圍：適用于銷售商品房收取的預售款業務。
簡單的說，就是分期付款過程中，一次或多次交款的時候開具的專用發票，實質就是專用收據。
3、往來收據
在專用發票中無法包含的各種價外費用，如手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他價外費用，以及收取的維修基金、定金、保證金、違約金等，開具往來收據。
如前所述，往來收據同營業稅和所得稅沒有嚴格的對應關系。
4、與本問題的關系
對于開發企業建設閣樓、車庫、倉庫，長沙代理記賬，對外銷售使用權，應當開具什么發票，從《大連市地方稅務局關于規范普通發票適用范圍的通知》（大地稅發[2004]177號）中沒有找出答案。

四、本章節的疑問
1、對于不構成建筑面積的閣樓、車庫等，如何處理？
2、對于銷售使用權的建筑物/構筑物，應當開具什么發票？
3、開發企業修建立體停車場并對外銷售車位的稅收政策？