房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作（稽便函[2008]42號(hào)）政策解讀之七

原問題：“7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。”

學(xué)習(xí)體會(huì)：
    一、商品房竣工驗(yàn)收的流程
具體到商品房竣工驗(yàn)收的流程，可能各地不一致，這里簡單說說我們這里的情況。由于沒有親自跑過這個(gè)業(yè)務(wù)，所以也只是簡單的說說，大家多提意見。
商品房竣工驗(yàn)收，涉及到兩個(gè)主要的部門：建委（質(zhì)量監(jiān)督中心）和房地產(chǎn)交易中心，涉及到的流程也有兩個(gè)：報(bào)竣和備案。
1、報(bào)竣
報(bào)竣是一個(gè)概括的詞，應(yīng)當(dāng)是開發(fā)企業(yè)向所有的主管部門匯報(bào)申請驗(yàn)收通過，主要包括：
規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃驗(yàn)收；
國土房屋行政主管部門的建設(shè)用地驗(yàn)收和住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l件驗(yàn)收；
公安消防部門的建筑消防驗(yàn)收；
城市供水行政主管部門的供水設(shè)施驗(yàn)收；
城市建設(shè)管理部門的市政設(shè)施、綠化設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施驗(yàn)收以及該設(shè)施的工程竣工驗(yàn)收備案；
環(huán)保行政主管部門的環(huán)保驗(yàn)收；
交通行政主管部門的公共交通設(shè)施驗(yàn)收；
廣播電視行政主管部門的廣播電視設(shè)施驗(yàn)收；人防部門的人防設(shè)施驗(yàn)收；
城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的燃?xì)狻⒐嵩O(shè)施驗(yàn)收以及工程竣工驗(yàn)收備案；
電業(yè)部門的供電設(shè)施驗(yàn)收；
電信主管部門的電信設(shè)施驗(yàn)收；
郵政部門的郵政設(shè)施驗(yàn)收；
財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收；
檔案部門驗(yàn)收。
以及質(zhì)量監(jiān)督部門對于建設(shè)項(xiàng)目的各種證件驗(yàn)收、對施工隊(duì)伍的檔案和施工紀(jì)錄驗(yàn)收；
對于鋼筋荷載等現(xiàn)場檢測、對于鋼筋混凝土消防材料等檢測報(bào)告的驗(yàn)收等。
在建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)所有的施工機(jī)具，臨時(shí)建筑物、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到工完、場清、地平、符合環(huán)境要求；、建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)配套建設(shè)的供電、供水、供氣、通訊、道路、環(huán)保措施以及園林綠化等各項(xiàng)公共設(shè)施全部按規(guī)范要求建成，并能滿足正常使用要求前提下，質(zhì)量監(jiān)督部門審閱前述各項(xiàng)驗(yàn)收材料基本無誤后，到現(xiàn)場進(jìn)行驗(yàn)收。
對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明，這一整套程序大約需要跑二三十個(gè)單位和部門，蓋40多個(gè)印章。
這里面，消防驗(yàn)收和質(zhì)量監(jiān)督部門現(xiàn)場驗(yàn)收是兩個(gè)重要的環(huán)節(jié)，前者是一票否決，后者現(xiàn)場驗(yàn)收合格之前，不允許發(fā)放鑰匙。
在有取暖的地方，每年的11月份都應(yīng)當(dāng)是質(zhì)量監(jiān)督部門最繁忙的時(shí)候，因?yàn)楦骷议_發(fā)企業(yè)都想趕在取暖期開始以前驗(yàn)收完畢，發(fā)放鑰匙，以避免由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)當(dāng)年全部或部分的取暖費(fèi)用。

2、備案
房產(chǎn)部門需要檢查開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照等材料，同時(shí)檢查項(xiàng)目的各種證件，以及建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明和其他材料，并由房產(chǎn)部門委托的測繪中心進(jìn)行測繪。在不超過項(xiàng)目立項(xiàng)所約定的建筑面積的范圍內(nèi)可以辦理產(chǎn)權(quán)。
有的地方先由房產(chǎn)部門核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記，然后商品房購買者可以憑借合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明單等辦理產(chǎn)權(quán)。
在實(shí)際操作中，第一項(xiàng)報(bào)竣的很多工作可以放在這個(gè)環(huán)節(jié)來做。所以，長沙公司注銷，也造成了開發(fā)企業(yè)晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)的原因之一。
當(dāng)然了，質(zhì)量問題、各種原材料檢測報(bào)告不全、甲供材料和設(shè)備過多銜接不力、超建等，都是晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)的主要原因。

3、晚辦產(chǎn)權(quán)的規(guī)定
既然說到了晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)，順便說說這方面的相關(guān)規(guī)定。
⑴ 晚交房
簡單的說，不驗(yàn)收不能發(fā)鑰匙。現(xiàn)在這方面的規(guī)定也是越來越嚴(yán)格了。
規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。（城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第17條）
⑵ 晚辦產(chǎn)權(quán)
規(guī)定1：現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。（城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第33條）
規(guī)定2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（商品房銷售管理辦法第34條）
規(guī)定3：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
    商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
    商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
    商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
    合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條）
規(guī)定3：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第19條）
現(xiàn)在由于這方面的宣傳報(bào)道越來要多，購房者的法律意識(shí)也越來越高。開發(fā)企業(yè)對于晚交鑰匙和晚辦產(chǎn)權(quán)的違約金也越來越多。

4、違約金的處理
對于房地產(chǎn)支付的晚交鑰匙和晚辦產(chǎn)權(quán)的違約金，嚴(yán)格按照合同計(jì)算即可，合同中沒有明確規(guī)定的按照司法解釋也可以明確計(jì)算。涉及到稅務(wù)的主要有以下三個(gè)問題：
⑴ 是否代扣代繳所得稅
這個(gè)問題有爭議。目前有據(jù)可查的是《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號(hào)），規(guī)定了個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅。但是對于完交房和晚辦產(chǎn)權(quán)的違約金是否繳納個(gè)人所得稅沒有明確的規(guī)定，目前有兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)：認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳；（安徽省地稅局的答復(fù)）