房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之八

這個視同銷售看起來容易，做起來還真麻煩，大家幫俺看看稅金計算歸類的對不對？

原問題：“8、將開發產品轉作自用固定資產，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、以房抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。在開發產品所有權或使用權轉移時，未按視同銷售申報納稅。”

學習體會：
這個涉及稅種比較簡單，只有企業所得稅。
文件來源：《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發〔2006〕31號第六條

一、會計上相關規定
1、會計上收入
根據《企業會計準則第14號——收入》定義，收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。
其核心就是通過企業資產的減少，（影響或不影響企業的負債），最終增加企業的所有者權益。
2、非貨幣交易
根據《企業會計準則第7 號——非貨幣性資產交換》規定，非貨幣性資產交換同時滿足下列條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。

二、視同銷售的幾種分類
1、增加資產：包括自用固定資產（增加資產中非貨幣交易部分單獨標注）；
2、減少債務：以房抵償債務、用于職工福利、獎勵、分配給股東或投資人（通過應付股利科目核算）；
3、影響本年利潤/所有者權益：捐贈、贊助、分配給股東或投資人（通過利潤分配科目核算）；
4、非貨幣性交易：對外投資、換取其他單位和個人的非貨幣性資產。
當然，也可以分為仍留在企業內部的（自用固定資產）和流出企業外部（除自用固定資產以外）。

三、視同銷售的當期影響
為了描述方便，以下說明采用的相關數字：開發產品500萬，公允價值700萬，相關營業稅（含附加）38萬，土地增值稅20萬。不考慮其它因素。
1、自用固定資產
增加固定資產500萬，減少開發產品500萬；
增加所得稅50萬。
2、捐贈、贊助
增加營業外支出500萬（假設不能稅前抵扣），減少開發產品500萬；
增加營業稅38萬，增加土地增值稅20萬，增加所得稅160.5萬。
3、用于職工福利、獎勵
增加管理費用/成本 558萬（假設全部可以在稅前抵扣），減少開發產品500萬；
增加營業稅38萬，增加土地增值稅20萬，增加所得稅35.5萬。
這里沒有考慮個人所得稅。
4、分配給股東或投資人
減少應付股利/利潤分配500萬，減少開發產品500萬；
增加營業稅38萬，增加土地增值稅20萬，增加所得稅35.5萬。
（《關于以不動產作為股利進行分配征收營業稅問題的批復》國稅函〔1997〕387號）
這里沒有考慮個人所得稅。
5、以房抵償債務
減少應付款項500萬，減少開發產品500萬；
增加營業稅38萬，增加土地增值稅20萬，增加所得稅35.5萬。
6、對外投資
增加長期股權投資758萬，減少開發產品500萬，增加當期損益200萬；
增加營業稅38萬，增加土地增值稅20萬，增加所得稅50萬。
（《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》國稅發〔2000〕118號）
疑問一：根據新會計準則已經確認了投資的收益，不知道這種情況下所得稅還怎么視同銷售？
7、換取其他單位和個人的非貨幣性資產
增加資產758萬，減少開發產品500萬，增加當期損益200萬；
增加營業稅38萬，增加土地增值稅20萬，增加所得稅50萬。

四、視同銷售的后期處理
1、自用固定資產
⑴ 計提折舊
對于這種將開發產品轉作自用固定資產，長沙公司注銷，計稅基礎應當如何計算，有兩種意見：
第一種：既然已經按照視同銷售繳納所得稅，應當按照銷售價格700萬作為計提折舊和日后清理的計稅基礎；
第二種：根據所得稅實施條例固定資產計稅基礎的確認方法，這種情況應當屬于自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎；
⑵ 自用固定資產出售（貨幣資金）
增加貨幣資金700萬元，減少固定資產500萬元（假設未計提折舊）。
增加營業稅38萬，土地增值稅20萬元（未考慮關于新建房與舊房的界定問題），關于所得稅同樣有兩種意見：
第一種：計稅基礎700萬元，扣除折舊后作為固定資產出售后抵扣的基礎，應當增加所得稅為0；
第二種：視同銷售是視同銷售，出售是出售，兩者沒有必然的關系，上次視同銷售的所得稅這里不能抵扣，應當增加所得稅35.5萬元。
疑問二：前面視同銷售的時候已經交過所得稅，這里還需要交嗎？下同
2-5、捐贈、贊助、職工福利、獎勵分配給股東或投資人、以房抵償債務
屬于一次性情況，沒有后期處理問題。
6、對外投資
對外投資全部或部分收回時，可全部抵扣投資成本；
7、換取其他單位和個人的非貨幣性資產
同上。

五、特殊情況
1、自用但不轉作固定資產
由于文件中規定，將開發產品轉作自用固定資產，應當視同銷售。但是如果出現企業自用，但不轉作固定資產，甚至不作帳務處理，是不是就可以不用視同銷售呢？

2、轉作固定資產但不自用
企業雖然轉為固定資產，但將固定資產出租，收取租金；或者不專為固定資產，直接出租；
這種情況應當怎么辦？

3、企業進行了視同銷售的合同簽署，但是由于種種原因一直沒有辦理產權過戶手續，也沒有進行房屋交接，這種情況應當怎么確認視同銷售的時間？