房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之九

原問題：“9、開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入。”

這一條主要涉及到兩個方面：
1、需要移交的公共配套設施；
2、無產權的公共配套設施的出售問題。
一、關于公共配套設施的規定
1、所得稅規定
（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。?
（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。（國稅發〔2006〕31號）
從中可以看出，可以作為公共配套設施扣除的條件是：非營利性且產權明晰，或無償贈與。

2、物業管理用房的規定
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。（《物權法》）
第三十條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十八條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。（《物業管理條例》）
以上可以看出，房地產開發企業必須在規劃的時候，就必須劃出一片建筑物來作為物業管理用房，已轉交給業主委員會（未成立業主委員會的時候，先轉交給錢其委托的物業管理公司，具體的面積由各地的物業管理辦法作出明確的規定。31號文也正是根據上述的規定，認定這是屬于必要的合理的支出，因此才允許作為公共配套設施的一部分，可以分攤成本，繼而在所得稅前扣除。

3、實施起來的難度
這個思路應當說是合理的，但在實施起來有很大的難度。
如同物權法規定的那樣，物業服務用房屬于業主共有，但是業主只是建筑物內若干個業主的簡單集合，無法確認物業用房屬于哪一個單獨的業主所有，因此房地產市場無法辦理產權。
根據物權法第七十五條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。但是同樣，這個業主大會/業主委員會的法律地位不明確。我國法律規定，能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織（《民事訴訟法》第四十九條）。業主大會/業主委員會肯定不是自然人，長沙公司注冊，也不是法人，雖然物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待，他自己有時候也簽署物業委托合同，但是從法律責任上分析，業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任，也就是說，業主大會/業主委員會無力承擔他的民事責任。因此，業主委員會也不屬于其它組織。也就是說，按照法律規定業主委員會目前并不具備任何法律主體資格。為了方便理解，可以把業主大會/業主委員會想象成一個有限公司的股東會/董事會。有一定的權限，但不能單獨對外，享受權利并承擔義務。
在這種情況下，物業用房也是無法辦到業主大會/業主委員會名下的。因此，目前通用的辦法是將物業用房辦到前期委托的物業管理公司名下，并在合同中寫明該產權屬于業主大會/業主委員會所有，在物業合同到期或解除之后，應當將物業用房的產權歸還給業主大會/業主委員會，或者歸還至業主大會/業主委員會制定的物業管理公司名下。

4、無償贈與
31號文可能對于房地產企業過于嚴格要求了，甚至會規定：“無償贈與地方政府、公用事業單位的”，其本意可能是限制企業有償出售的情況，但是忽略了有很多企業需要付費給各專業公司的情況。
房地產開發企業在通過竣工驗收后，為了降低成本，也為了服務上的方便，通常會將小區內的變電亭（所）、自來水二次加壓裝備、換熱站（點）、燃氣井等移交給各專業公司。由于移交后設備的維護與管理、更換等由專業公司負責，因此通常不是無償贈與的，而是需要交付一定的費用的。嚴格地說，這種情況豈不是不符合31號文的規定了？
此外，對于高層建筑有專門的消防設備和消防監控室，對于在高層內的監控室還好辦一些，可以作為共有建筑面積分攤到建筑面積中，對于室外的監控室（當時這種情況比較少一些），也只能無償轉給物業公司了。

二、房屋的面積
說到公共配套建筑面積，順便就說一下房屋的面積的各種區分。從小到大的順序來說：
1、套內使用面積：指住宅中分戶門內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。簡單地說，就是你裝修房屋時各房間都鋪設地板所需的面積之和；
2、套內建筑面積：套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積
3、房屋建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
4、整棟建筑的面積=房屋產權面積之和+建筑內獨立使用面積之和
建筑內獨立使用面積：整棟建筑內獨立使用的地下室、車棚、車庫，作為人防工程的地下室以及樓內車道等都不計入共有建筑面積，即不分配給第三項的建筑面積中。
5、整個小區的面積=整棟建筑的面積之和+公共配套建筑面積之和
公共配套建筑面積：指小區內，為多棟建筑物房屋服務的非經營性公共配套房屋的建筑面積，包括值班保安室、物業管理用房、配電房、自行車庫等。

三、總可售面積的含義
在31號文中總可售面積在成本核算中是一個比較重要的名詞，它對于單位成本和本期的銷售成本都有很大的影響。但是在文件中，但是對于總可售面積的規定和來源模糊不清，通常有如下的確認方法：
1、銷售許可證
可以參照《關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號）文件中對外資房地產企業有明確規定：總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
但是，由于在實際中，商品房銷售許可證是在項目沒有完全完工的情況下取得的，通常是按照規劃和施工圖測算的，由于施工的特殊性，設計與實際可能會有一定的誤差；
2、按照房屋測繪報告。
房屋竣工時，可以取得房屋測繪部門的單體測繪報告，在整個項目竣工時，可以取得小區內所有可銷售建筑的單體測繪報告。據此合計出總可售面積。