房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十三

原問題：“13、舊城改造中，房地產企業拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。”

學習體會：

一、回遷的業務規定
動遷，歷來是房地產公司的一個熱點，也是最復雜的環節之一。對于外包給專業動遷公司，以及從土地儲備中心凈地拿標的業務還好辦一些；對于自行動遷的業務，業務之復雜，沒有經歷過的人是無法體會的。單從審計、稅務的角度來看，幾乎很難發現其中的具體問題的。
1、動遷依據的主要法規
⑴ 2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》
　 第二十三條　拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
    由于《物權法》的出臺和實施，目前該《城市房屋拆遷管理條例》正在修改過程中。
⑵ 2007年頒布的《中華人民共和國物權法》
第四條　國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第四十二條　征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
⑶ 各地的拆遷管理規定
各地陸續出臺了具體的拆遷管理規定，內容也大同小異。很多地方在拆遷的時候，充分考慮到了被動遷戶的利益，除了按照面積確定補償金額以外，根據被動遷戶的人數所對應的面積也進行了一定的考慮。
例如：拆除一戶（3口）原面積為20平方米的住宅，原地安置，安置面積為50平方米。按照當地的拆遷規定，3口之家應當最少安置42平方米的住宅（每人14平方米），42平方米以內屬于標準內安置，其中原住宅部分為免費，標準大于原住宅部分單價為600元/平方米（標內單價），標準為部分為2000元/平方米（標外單價）。當地市場售價為3000元/平方米

2、動遷方式的選擇
動遷方式主要包括貨幣動遷、異地安置、原地安置，以及三種方式的組合。各種方式各有利弊，簡單說明如下：
貨幣補償的優點（對于動遷戶來說）：
⑴ 貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限，被拆遷人不能按時回遷等后續問題；
⑵ 更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；
⑶ 體現了等價交換的原則；
⑷ 可以先拿到錢款。
貨幣補償的缺點（對于動遷戶來說）：
⑴ 動拆補償單價低，通常不能一平換一平；
⑵ 老房面積小，拿到的補償款少；
⑶ 老房周圍商品房價格高面積大，現金補償款在原值買一套房屋幾乎不可能；
⑷ 老房的鄰居、環境、學區等因素難以復制。

回遷的優點（對于動遷戶來說）：
⑴ 仍回到原位置，長沙工商稅務，故土難離；
⑵ 相對貨幣補償來說房屋價值較高；
⑶ 老房的鄰居、環境、學區等因素較新區好。
回遷的缺點（對于動遷戶來說）：
⑴ 拿到房屋通常需要2年甚至更多的時間；
⑵ 新建房屋面積較大，需要補交面積較高的面積款；
⑶ 回遷房的質量同同期的商品房質量相比較差；
⑷ 再次出手的時候，會從取得新房屋的時候開始計算房屋取得時間，會增加各種稅金。
當然還有異地補償的情況，這里就不詳細說了。
從企業的角度，需要從資金周轉情況、新小區的項目定位情況、拆遷工作的難以情況等因素綜合考慮。

二、差價收入（不包括面積差）
回遷過程中，由于涉及到的房屋各不相同，具體到成百上千戶的原住戶也各有差異，不是簡單的“拆一還一”那么簡單，因此需要有很明細的往來資金支付情況：
1、開發單位支付的補償明細
⑴ 被拆遷房屋的裝飾裝修補助；
⑵ 搬遷補助費；
⑶ 臨遷補助費；
⑷ 有線電視、電話、互聯網接入遷移費；
⑸ 停產停業損失費；
⑥ 搬遷獎勵費；
⑺ 照顧及附屬物補助救助補貼等。
對于這部分補償明細，項目多，涉及動遷戶數更多，如何確認其真實性，以及采用何種單據作為扣除憑證，都是非常麻煩的。

2、回遷戶結算的補償明細
不包括面積差，由于是回遷，因此也不涉及地區差
⑴ 樓層價差
⑵ 朝向價差
⑶ 裝修價差
⑷ 結構價差
⑸ 煤氣氣源費等代收資金。
具體各項補償包含的內容這里就不詳細說明了。

三、回遷的營業稅規定
根據《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）的規定：
“對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。”
雖然文件本身是對外資企業的規定，但由于營業稅沒有內外資之分，所以可以認為對所有企業都適用。在計算營業稅的時候，應當按照如下區分：
    1、原地建房安置，安置面積不大于原拆遷面積的部分：
    由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。
對于成本價的口徑如何確定，這里沒有明確。通常認為有兩種方式：
⑴ 包含土地成本的成本價；
⑵ 不包含土地成本的成本價。
由于拆遷補償的開發產品，因開發企業是將建造好的房屋與原住戶的土地置換，所以其成本顯然不包含土地成本。因此，在計算征收營業稅時，應以實際建造成本作為計稅依據。這里可以參照珠海市地稅局《關于明確幾個營業稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發〔2005〕415號）的規定：“考慮到被拆遷房產原占有土地，開發商不需對該土地支付成本，因此，補償房產的成本價不應再計算土地成本。能單獨計算成本價的，可單獨計算核定成本價計征“銷售不動產”的營業稅；對不能單獨計算成本價的，可參考同類住宅的成本價，根據建筑材料使用和室內外裝修差異，配套工程（如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等）差異等因素作合理調整后核定計征“銷售不動產”的營業稅。”
當然，各地的情況不一樣，具體需要同當地的稅務機構進行溝通，力爭在發生的同時予以核定，否則的話，征管、稽查各執一詞，就麻煩了。

2、原地建房安置，安置面積超過原拆遷面積的部分：
這部分情況有些特殊。由于有的地方對于超過面積的安置有一些特殊的規定，收取一定的投資代建費，金額要低于市場的銷售價格。這種情況下，是按照實際向動遷戶收取的款項作為計稅基數，還是按照同類房屋的市場價值作為計稅基數，目前沒有明確的規定（要按照銷售不動產繳納營業稅倒是都明確了）。同樣，可以參照珠海市地稅局《關于明確幾個營業稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發〔2005〕415號）的規定：“補償房產面積如超過原產權房產面積的，其超出部分，應按向拆遷戶收取超面積部分的全部款項計征“銷售不動產”的營業稅。”