房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十四

原問題：“14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入。

學習體會：

一、以房抵債的業務介紹
1、“抵債房”的原因
“抵債房”（也稱“抵賬房”），是房地產市場中的一個特例，通常就是低于市場價格房源的代名詞。打開各地的二手房廣告，最吸引眼球的恐怕就是“抵債房”了。
所謂“抵債房”，通常是指開發單位將自己開發的房屋作價支付給債權人，由債權人負責出售的房屋，產生的原因有很多種：
⑴ 目前最主要的原因就是資金鏈出現了問題，只能以房抵債；
⑵ 開發單位利用自己甲方的強勢地位，簽訂合同伊始就明確，長沙公司注銷，付款方式為部分貨幣部分房屋，房屋的比例20%至50%不等；
⑶ 開發單位在銀行抵押貸款，不能按期支付本金和利息，只能以房抵債；
⑷ 開發單位進行動遷，約定動遷款后以房抵債。
對于最后一種動遷情況，已經在前面的體會十三種重點描述過了，這里不再說了。

2、“抵債房”的對象
通過其產生的原因可以看出，“抵債房”發生最多的分別是施工單位、材料商、廣告商、代理商、銀行以及被動遷方。由于對象不同，“抵債房”的運作方式也不同，有的干脆直接委托開發單位（售樓處）對外銷售，有的委托中介代理公司對外銷售，有的通過法院或者拍賣行對外銷售。

3、以房抵債的操作模式
由于二手房交易稅費的存在，除了法院拍賣以外，其他形式的抵債房都盡量通過開發單位直接簽署商品房合同并開具銷售發票。當然了，有區別的就是由于企業的法律意識不同，財務人員參與的深度不同，操作模式也不完全一樣：
⑴ 有的開發單位直接與被抵頂方指定的實際購買人簽署商品房銷售合同，實際上形成了“一房兩賣”，存在一定的法律風險；
⑵ 有的開發單位要求被抵頂方出具授權委托，并承諾所有的法律糾紛與自己無關；
⑶ 有的開發單位修改原抵債協議，重新簽署三方協議，避免存在可能存在的法律和稅務糾紛；
⑷ 有的開發單位在抵債房的時候，簽署優先購買協議，被抵頂人按照該協議對外轉讓，最終由開發單位同實際購買人簽署商品房銷售合同。
至于哪種方式最佳，需要根據企業的自身情況，作出最適合自己的選擇。

4、“抵債房”的法律關系
由于“抵債房”通常涉及到開發單位、被抵頂人、實際購房人最少三個法律主體，房屋的所有權、名義所有權和實際占有權相分離，存在抵賬合同和實際購買合同等若干個合同，因此法律關系十分復雜：
⑴ 明確“抵債房”權屬
對于實際購買人來說，一定只有持有合法清楚手續的房屋才可以放心地買，同時必須與開發商簽訂購房合同，而與被抵頂方簽訂的購房合同則屬無效。
對于開發單位來說，要取得被抵頂人（以及各下級單位）的授權委托和可以辦理手續的證明，理清原抵債合同與新簽署售房合同之間的法系，避免出現“一房兩賣”、房款收訖之類的法律糾紛。

⑵ 明確合同格式和主體。
對于實際購買人來說，被抵頂方可能會有特殊承諾，需要注意承諾是否加入實際購買人與開發單位簽署的購房合同當中。
對于開發單位來說，簽署什么樣的合同，合同中對于付款方式、價格、面積、交房時間、違約責任、特殊承諾等，特別是當采用標準合同的時候，是否需要就特殊事項額外簽署補充合同，都需要予以明確。

⑶ 明確違約責任
對于實際購買人來說，一旦真的出現問題，應當依據購房合同由開發商承擔責任，而不是去找被抵頂人承擔。
對于開發單位來說，可以以合同約定的方式，對被抵頂人有所約束。在發生問題時，可以轉嫁給被抵頂人。（當然，有的可以直接轉嫁，有的需要墊付后再轉被抵頂人支付）

⑷ 發票的出具
抵債房屋，發票當然由開發商出具。但是，在開具發票的同時，一定不要忘記取得被抵頂方的發票，對于已經事先取得發票的情況，一定要取得收據或其他資料作為合同已經履行的證明。
同時一定要在抵房協議中寫明，抵房過程中產生的稅費按國家和地方規定由雙方各自承擔，而不要大包大攬完全由一方承擔。

　　⑸ 價格的約定
由于抵債房的價格，和出售給實際購買人的價格，并不完全一致，因此有一個價格差的問題（如果再轉幾手的話，會有許多價格差）。在銷售合同中，以哪一個價格為準，對于余下的差價企業如何處理，都是需要注意的事情。

5、以房抵債的特殊形式
⑴ 尾房抵債
尾房，并不是爛尾房，也不等同于一般空置房，是指項目銷售八九成以后剩余的或長時間沒有銷售出去的房屋。對于房屋銷售來說，尾房是相對難以處理的。可以說，尾房和抵債房，是房屋銷售市場的兩個特殊群體。
對于購買者來說，需要弄清尾房產生的原因、比較尾房的價格、摸清尾房的信息等等，以避免產生風險。而對于開發單位來說，由于對于某些滾動開發、或者同時開發幾個項目的開發單位來說，充分利用第一個項目的尾房抵償第二個公司的債務，甚至作為招標中的一個必要條件，以加快資金的流動，避免尾房積壓時間過長，是一個非常特殊但又實用的手段，也是非常考慮財務總監能力的一個方法。。

⑵ 抵債價值與實際價值互有高低
由于抵償的是房屋，在房屋過戶的過程中，購買方會發生契稅、維修基金等金額不小的費用；在抵債房屋再次過戶的時候，又會發生營業稅、土地增值稅等稅費，因此抵債房的價值同抵償債務的金額是互有高低的，這一點同一般的債務重組有所不同。
這一點，對于沒有辦理過的人員來說有時會想不到。例如，稅務人員經常會問，為什么抵債房反倒虧了（抵債房的價值高于實際清欠的債務），因此也需要提前掌握。

二、以房抵債的營業稅
（一）營業稅規定
1、《營業稅問題解答(之一) 》國稅函[1995]156號文件
第九條：借款無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

2、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕771號）
單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方(或多方)協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發生轉移，且原房主也取得了經濟利益(減少了債務)，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。